置业指南:购买高龄“老房子”先看产权年限

信息时报 2016-04-27 10:17:35
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日前,温州部分业主因土地使用年限到期将续交高额土地出让金“买地”的事件引起社会热议,虽然相关部门解释“买地”为“误读”,但楼龄70年的房子命运如何仍受到很多人关注。日前记者在广州走访发现,部分老城区有不少高龄的“老房子”,其中一些由于带着学位受到市民热捧。 记者调查 番禺区 某些楼盘 土地使用年限严

日前,温州部分业主因土地使用年限到期将续交高额土地出让金“买地”的事件引起社会热议,虽然相关部门解释“买地”为“误读”,但楼龄70年的房子命运如何仍受到很多人关注。日前记者在广州走访发现,部分老城区有不少高龄的“老房子”,其中一些由于带着学位受到市民热捧。

记者调查

番禺区

某些楼盘

土地使用年限严重缩水

据了解,房屋使用年限是从开发商拿地时开始算起,而我们常说的房龄,则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算,如果开发商从拿地之后没有立即修建,那么土地使用年限就会缩水。

记者走访发现,番禺暂未有项目需要延续土地使用权期限,但番禺区某些楼盘存在土地使用年限严重缩水的情况。由于各种原因,有些一手楼盘在开盘销售时已仅剩四五十年的土地使用权期限。在价格方面,这种类型的楼盘售价通常会比同等素质的楼盘低。特别是那些分多期开发的楼盘,例如某些楼盘在10年前就已经开发了第一期,那现在新推出的组团其土地使用权将至少“缩水”10年。甚至,有一些楼盘已经步入“高龄”,比如位于石楼的某楼盘,使用年限从1997年算起,至今已经蒸发了10多年。

而番禺区沙湾楼盘××世家的业主郑先生告诉记者,2012年12月,他和家人在该楼盘看中了一套两室两厅的住房,并交付了3万元订金。“当初看中这里周围环境好,而且性价比高,9500元/平方米,比周围楼盘价都要低!”但是,郑先生后来在阳光家缘网上发现,锦绣世家的土地出让年限是从1998年算起。按国家规定,住宅土地使用年限为70年。掐指一算,新房还没到手,土地使用年限就少了16年。到了现在,该楼盘的土地使用年限仅剩50年左右。

海珠区

带学位的老房子

家长抢着买

海珠区作为老城区,大部分楼龄大的旧楼主要集中在沙园、江南西、赤岗一带,但如果房子本身拥有较高的附加值,如优质学位等,楼龄接近30年的老楼仍有不少家长抢着买。

搜 房网广州二手房电商商圈经理王卫财表示,对于楼龄,海珠区的改善型买家一般可接受的范围在15年以下,因此超过了15年楼龄的老房子如果没有突出优势的话,会比较难卖出去。“江南西路穗花新村虽然楼龄高达26年,但因为拥有海珠区实验小学的学位,所以房价仍高达23000~25000元/㎡,最近还因为学位房抢购高峰涨价了5%左右。”

58同城负责人表示,海珠区真正的老楼主要是1986~1992年期间建造的石米楼,集中在赤岗一街至三街一带,均价在2万元/㎡左右,除此之外还有晓港中马路一带的黄皮楼,这些黄皮楼主要是40年楼龄左右、大院式管理的散盘,房价约为1.6万元/㎡,其地理位置优越,交通方便,因此仍有不少住惯了老城区的老人家会在换房时愿意选择购入这些石米楼和黄皮楼。

荔湾越秀

最老小区楼龄超过50年

相关网站广州二手房电商商圈经理毕金涛介绍,广州楼龄较大的房子主要集中在荔湾、越秀两个老城区。越秀区环市东的华侨新村就很典型,这个建于60年代的小区楼龄已超过50年,由于保养得很好,加上地处市中心,这里二手房均价超过4万元/平方米。

安居客调查报告显示:共和村、水均大街、东园新村的楼盘,楼龄都接近30年,但共和村和东园新村带铁一小学学位,水均大街带育才小学学位,因此这些老楼的房价均在3万元/㎡以上。

荔湾区的老房售价受学位影响不大,总体而言,购买荔湾老房子的主要是精打细算的老广州人。搜 房网广州二手房电商商圈经理叶继东表示,荔湾有不少建于民国初期的老别墅集中在昌华街一带,均价仅16000元/㎡左右,一般面积为300~400㎡,市场上极少有交易。除此之外,安居客报告显示,荔湾楼龄最老的房产主要集中在多宝路、十三巷、宝华路一带,这些板块的房子楼龄一般在40年,混合结构的房产均价为14000~15000元/㎡,框架结构的则在17000元/㎡左右。

房改房

二手交易需补交出让金

据了解,过往越秀区有大量的房改房,而这些房改房计算产权年限的时候,会在作为商品房交易后才重新开始计算。搜 房网广州二手房电商商圈经理曾文龙指,越秀房改房集中在上世纪90年代或者2000年以后才开始变成商品房交易,因此经常会出现“房子很老但产权还有很久”的情况。安居客地产研究部有关人士认为,如果不将房子投入市场进行二手交易,大部分业主即便是房子产权到期了也不会主动去补交费用以续期。这也符合目前“房改房”的实际情况,即只要不发生交易,就不会增加额外的费用。但如涉及到房产交易、继承或转赠等情况,就有可能要求收取土地出让金等税费。以目前老旧房改房在交易过程中的交税费收取标准来看,土地出让金是按照房产评估价的1%收取的,即100万元的房子,土地出让金费用为1万。

有关部门

广州尚未有项目

需要延续土地使用权

近日,广东省国土资源厅副厅长涂高坤向媒体表示,广东土地出让始于上世纪80年代末90年代初,除深圳部分情况外,目前其他地方土地年限还没有到期。续期的问题,省国土厅正在等待中央制定政策去执行。此外,广州市国规委相关负责人透露,广州尚未有项目需要延续土地使用权,也暂时未有政策明确住宅用地满70年期后具体如何处理。

专家分析

某机构广州首席分析师肖文晓:

自动续期可能性最大

2007年10月1日施行的《物权法》第149条明确规定,住宅建设用地使用权期间届满的,可以自动续期。由此可见,70年土地使用权到期后,我们将面临土地使用权由国家无偿收回或者有偿续期两大问题。其中自动续期的可能性最大,但是有关法规并未规定续期的具体方式和具体费用。

合富房地产经济研究院院长龙斌:

应该免费自动续期

现在,大众关心的核心问题是,住宅用地使用权续期是该免费还是应该缴费,这还没有定论。其实70年的房子基本没有什么价值了,应该免费自动续期,如果还要按照当时的地价比例交一定的费用,相当不合理,也不划算。现在还不会影响到老旧的二手房成交,但年限越来越近70年的房子转让肯定比较吃亏。

赶集网有关责人:

应该实行“不交易不续租”

目前营改增的政策已经提供了一个很好的思路。对于此类住房来说,若是70年到期需要续租,原则上可以采取不交易不续租的方式。若涉及到房屋产权转让,这个时候通过计算土地和房产增值部分来进行课税,这比未交易时就征收新的地价相应价款或房屋相应价款更为务实,也更具备操作性。

买家心态

买二手房时会更关注产权年限

以前,很多购房者在买房时,更多的是关注售价、地理位置、配套等,关心的是房子的价值和增长空间。“现在我才知道有产权续期的问题。一直以来我以为所有的房子买下来都是70年的产权,所以去年买房的时候压根就没有问过关于土地使用年限的问题。”广州海珠区居民龙小姐表示,她买房时更关注价格。“毕竟房地产作为固定资产,它的投资属性不会因为产权年限的影响发生太多改变。”

市民韩先生担忧:“将来产权续期要交多少钱还是个未知数。”不过,投资者老陈则对产权缩水问题持乐观态度:“按照现在的建筑物使用寿命和城市的更新速度来看,很可能不到70年,一栋建筑就会被拆掉。”

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