买房交完首付贷款批不下来 专家这样说

羊城晚报 2016-04-28 10:03:43
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买别墅的200万元首付已交,但却因个人信用问题银行未批准其贷款申请。准业主阿民(化名)遭遇买房窘境,被地产公司诉至法院催债。26日,记者从受理此案的佛山市南海区法院了解到,阿民为此付出69万元左右的额外“损失”。 银行不批贷 买家陷窘境 2014年5月,阿民与南海山水桃园房地产有限公司签订购房合同,

买别墅的200万元首付已交,但却因个人信用问题银行未批准其贷款申请。准业主阿民(化名)遭遇买房窘境,被地产公司诉至法院催债。26日,记者从受理此案的佛山市南海区法院了解到,阿民为此付出69万元左右的额外“损失”。

银行不批贷 买家陷窘境

2014年5月,阿民与南海山水桃园房地产有限公司签订购房合同,购买一套别墅,总房价约680万元,在支付完200万元左右的首付款后,依约向银行申请办理按揭手续。岂料,阿民随后收到银行“因个人信用问题贷款不予批准”的通知。焦急的阿民与地产公司进行协商,分笔支付余款。但截至当年7月31日,仍有375万元余款无法凑足。同年10月27日,地产公司发律师函要求阿民支付375万元及违约金。后来起诉至法院,诉讼中,阿民同意继续履行购房合同,南海区法院判决阿民支付剩余购房款375万元及从2014年10月27日起至实际清偿日止按每日万分之三计算违约金。

判决生效后,阿民四处筹资周转,但仍无法付清款项,于是他向地产公司发函请求解除合同,地产公司未予答复,而是向法院申请强制执行。2015年10月10日,阿民向法院提起诉讼,请求解除购房合同。

2015年12月,法院经审理认为,阿民与地产公司签订的购房合同约定,买方不能及时支付购房款的,合同解除权在地产公司而不是买方,因此,阿民单方面要求解除合同,地产公司不同意,则法律无法支持阿民的请求。虽然双方约定以按揭贷款的方式支付剩余购房款,但付款方式不能按照约定实现并非约定的或法定的解除合同的理由,故阿民支付剩余购房款的义务仍需继续履行。

额外违约金 要交60万元

由于阿民未能及时履行生效判决,2015年9月29日,地产公司向法院申请强制执行,阿民购买的房屋被评估公司估价仅365万元多,竟还不够履行判决书要求的375万元购房余款及违约金。阿民对过低的评估价格提出异议,却被评估公司驳回。执行法官于是约谈阿民,希望他能尽量筹足款项履行判决,因为如果通过拍卖的方式执行判决书,显然对阿民极为不利。

无奈之下阿民只能继续四处筹措资金,终于在发出拍卖公告日期的前两天——今年4月12日,及时付清了欠地产公司的购房款及违约金。“这事给我造成的额外损失达69万多元”,阿民告诉记者,以375万元为本金自2014年10月27日起计至付清日止的违约金约60万元,执行费、评估费合约5.7万元,地产公司起诉阿民要求支付购房款及违约金、阿民起诉地产公司请求解除合同这两场诉讼均是阿民败诉,诉讼费合约3.5万元。

法官建议

按揭购房签合同前 先到银行咨询清楚

该案主审法官告诉记者,所谓按揭购房,其实涉及三方主体、两份合同,业主与地产公司签订房屋买卖合同,形成买卖合同关系,业主与银行签订抵押贷款合同,形成抵押合同关系。业主购房款的一大部分来源于抵押合同中银行提供的贷款,但抵押合同不成就并不直接导致买卖合同的解除。因此,建议按揭购房的买方在与地产公司签订买卖合同前,先去银行咨询清楚个人贷款条件能否成就,以免因银行不批准贷款而陷入窘境。

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