银行责任前置的风险分担机制可借鉴?专家:现阶段商品房预售制只是需要“打补丁”

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

最近频发的烂尾楼话题令大众对商品房预售制的讨论越发激烈。

内地房地产行业的预售制度，自上世纪90年代从香港引进以来，一直是房地产销售的主流模式，并催生了房地产行业黄金周期。而现如今，随着各地陆续出现烂尾楼事件，引发了各界对预售制新的思考。

预售制的风险分担机制

从过往案例来看，预售制所产生的合同纠纷，主要集中于两大类：其一，样板房和实际交付存在差异，购房者无法“所见即所得”，购房者容易买到货不对板的产品；其二，一旦开发商出现了流动性危机，房子烂尾后，购房者或面临钱房两空的局面。

香港和内地都采用预售制度，为何鲜有听说香港房子出现烂尾的情况？

《每日经济新闻》记者梳理相关市场信息了解到，香港的风险分担机制体现在对预售市场的严格监管，内地对于预售资金的监管，主要由银行和相关部门负责。

香港的房地产业遵循优胜劣汰竞争模式，业主向开发商支付的“楼花”款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代发展商持有款项，只有在开发商拿到承建商的承建证明后，律师行才可以把相应款项取出支付建筑费。

此外，香港烂尾楼较少的原因，在一定程度上或许也跟香港的风险分担机制有一定关系，在一定程度上将银行责任前置。

在香港，开发商要是想建房子，首先得拿到“楼花”，通常由提供建筑贷款的银行承办“楼花”按揭。银行需要对开发商情况进行了解，然后开发商将相关的资产抵押给银行。香港的监管制度规定开发商首先得向银行进行担保，确保自身有足够的资金完成建筑，才能获准发售“楼花”。

而在房屋未建成现房以前，银行是不需要介入按揭业务的，只有在临近交楼前，购房者才需要去找银行申请按揭，银行参与的时候，房子已经盖完了。

“预售制本身没问题，只是需要‘打补丁’”

“目前内地实施的预售制和香港相比，有两个显著差异，香港的预售制度只是客户缴纳少许订金，购房按揭贷款需要等到交房时才发放，项目建设主要依靠开发商贷款来完成。而内地在项目达到预售条件时银行就会发放按揭贷款。此外，香港预售制订金是交由买卖双方认可的律师楼来监管的，而内地是由地方政府住建部门监管。如此一来，香港的预售制度之下开发商既无法挪用购房者的资金，也无法挪用按揭贷款，即便不能交楼，也能保证订金的返还。”IPG中国首席经济学家柏文喜7月18日下午通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

在柏文喜看来，在当前房地产市场供求关系已经实质性逆转的情况下，应逐步停止预售制并彻底转入现房销售。

在易居研究院智库中心发布的研究报告指出，导致各地烂尾楼出现的原因主要包括“施工方未收到施工款或存在施工纠纷”、“房企自身出现债务问题和资金短缺”、“预售资金账户出现资金缺空或违规挪用”、“房企等待政府返还土地出让金或补助资金”。

而对于应对措施，该报告中指出，可以通过“规范预售许可资金监管内容，创新监管方法”和“设立共同账户，用于资金监管和调配”等缓解预售资金监管难的问题。

“客观而言，在我国商品房体系建立过程中，预售制确实起到了重要的积极作用，不仅加快了经济发展，同时也助推了我国房地产30年的繁荣，预售制带来最直接的效果，就是加快了开发商的资金周转效率，这也使得更多人在这些年住上了拥有独立产权的房子”，7月18日上午，合硕机构首席分析师郭毅通过微信向《每日经济新闻》记者表示，预售制度本身其实没问题，只是需要到了一个“打补丁”阶段。

郭毅提到，对开发商而言，十分有必要提高开发商自有资金比例，让真正有实力的开发商去开发房子。而对于预售资金监管，“楼盘封顶前绝不能发放按揭贷款。预售资金全部进监管账户，并按照规定提取不被挪用”需要的是落实到执行阶段，如果这一屏障失效的话，势必会造成烂尾楼现象。

“既然现阶段商品房预售制到了‘打补丁’阶段，就十分有必要向一些制度成熟的地区学习预售制精髓，比如制定更加完善的预售资金管理体系、执行更严格的预售资金拨备制度等。”郭毅认为，比较直接的一个方式就是，预售资金的划转可以直接与项目进度挂钩，项目达到一定进度后，才能从里面划转一定比例的资金，且对于违规方可以设置明确的惩处措施。

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