卖出的房子卖家说反悔就反悔:购房者被要求补差价

中国广播网 2016-04-12 10:47
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

据中国之声《新闻纵横》报道,广州市民冯先生有着投资房地产的丰富经验,三年前他以233万元的价格购入一套房产,交易顺利完成并成功过户。原本指望稳赚一把的冯先生,却没想到这套房子竟然变成了大麻烦。 这套房子位于广州市越秀区,面积130平方米。原房主是已经90多岁的两位老人,当时两位老人在两个女儿的陪同下

据中国之声《新闻纵横》报道,广州市民冯先生有着投资房地产的丰富经验,三年前他以233万元的价格购入一套房产,交易顺利完成并成功过户。原本指望稳赚一把的冯先生,却没想到这套房子竟然变成了大麻烦。

这套房子位于广州市越秀区,面积130平方米。原房主是已经90多岁的两位老人,当时两位老人在两个女儿的陪同下,在南方公证处进行委托公证,委托了某人全权处理这套房产。

交易完成,成功过户之后,原房主却后悔了。当时适逢国家楼市新政出台,房价飙升,原房主的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,不过被驳回。

然而让冯先生没想到的是,2014年3月,广州市仲裁委员会又受理了马先生的仲裁申请,马先生以当年房屋交易价格明显低于市场价格显失公平为由,申请冯先生支付房屋差价款。今年2月25号,广州市仲裁委仲裁庭经审理后裁定,因马先生的父母在签订合同时处于劣势,缺乏经验,双方的权利义务不对等,可以认定为显失公平,房屋总价格应认定为评估价277万4683元,冯先生应向申请人补偿差价款44万4683元。

对这一仲裁结果表示异议的冯先生向法院提出撤销仲裁裁决的申请。今天(12号),广州市中级人民法院将开庭审理此案。已经成交过户的房产买卖说反悔就反悔,这是不是违背了市场公平的交易原则和法治精神呢?

昨晚记者试图联系双方当事人,买房人冯先生透过中间人向记者表示,由于案件即将开庭审理,不方便接受采访。

这一事件昨天在网络上也引发热议。《中华人民共和国仲裁法》第九条规定:仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院不予受理。

有观点认为,前后两次仲裁与仲裁适用“一事不再理”原则相矛盾。对此,北京市京师律师事务所房屋买卖部主任律师梁志强认为,前后两次仲裁的并非同一个纠纷,不违反“一事不再理”,因为它是针对两次特定的事件,第一次是针对双方的买卖合同是否有效,经过裁判,认为这个合同是有效的。而第二次仲裁是说,是否显失公平。老人这一方,他们第一次卖房,而且也不了解市场行情。经过评估,评估价格明显高于成交价格。所以我们认为,显失公平这个定性是没有问题的。两次仲裁裁决和过程,也并没有违反“一事不再理”。

北京兰台律师事务所律师包华分析,前后两个仲裁的关系值得斟酌。单就仲裁结果本身是要尊重的,因为法律规定仲裁是一裁终局的,具有法律效力。这个已经有两次仲裁裁决,第一次被驳回,驳回的理由还是因为合同是有效的。在这个情况之下,第二次又以“显失公平”来进行价格调整,至少说明在这个合同中关于价格条款的部分是待定的,可以通过法定程序进行修正。在商品房买卖合同中,价格条款几乎是所有条款中最重要的,如果这个条款无效,进行修订或进行变更,其实整个合同就变化了,整个合同的效力就无从谈起。

近期,个别城市房价飙涨,甚至一天一个样,在这样的现实背景下,该如何去认定“房屋交易价格明显低于市场价格显失公平”。梁志强律师说,首先我们看到,仲裁委把价格是否显失公平委托给第三方进行评估。评估的价值,既考虑了政策之后的价格上涨因素,也考虑到了房屋的位置、楼层、年代,甚至包括学区等因素。另外,评估价一般低于市场价,是一个保守价值,并不只取决于一个政策的变化,即使说,政策没有变化,那么它的价值也是显失公平的。

而包华律师坦言,仲裁的结果可以放在更大的背景之下去探讨。商品房买卖的双方,是否一定要以第三方机构评估的价格作为交易价格?双方是否可以自由协商交易价格?随着时间节点不同,评估价格也会发生一些较大的变化。在这种情况下,根据《合同法》的规定,双方当事人通过协商方式进行价格确认,既不违反法律的规定,同时也符合双方自由协商的原则。这毕竟不是一个国有资产的交易,如果是国有资产交易,由法律规定一定要进行相应的评估,进行招拍挂。

购房者或者卖房人在签署房屋交易合同之后又反悔的新闻并不少见。2015年,深圳的购房者陆小姐在拿到房产证之后,遭遇原业主反悔,向陆小姐索要50万。

2012年,王女士将北京丰台区一套房屋以150万元的价格卖给丈夫的哥哥后,又心生反悔,称自己因常年生活在美国不了解国内行情而低价售卖,为此起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审败诉后,王女士继续上诉。

那么房屋买卖双方如何规避潜在风险,避免遭受意外损失?梁志强律师建议,首先是要找一些比较知名或者正规的中介,虽然收费高一点,但是提供的服务相对比较完善。第二,要对双方的责任进行明确的划分,对于违约行为要有高额违约金的约定,甚至可以按日(计算),包括对方延迟过户,延迟交房,都可以约定高额的违约金,以促使对方达成交易。如果说,对方房子不卖了,或者涨价想违约怎么办,这个违约金可以高到他违约没有利益可以获得。还有,房屋买卖虽然是常见的交易,但是风险很大,建议还是由专业人士陪同签约。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。