中资凶猛:海外资产配置“情陷”伦敦房产

21世纪经济报道 2016-05-03 10:03
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中资“掘金”伦敦房产 从本期开始,我们将持续关注海外资产配置问题。包括机构的,以及个人的。 该系列专题首先从伦敦房产投资开始。 随着中国从资本输入国变为资本输出国,中国企业近年来在海外房产市场的大型收购、投资活动一浪高过一浪,表现不可不谓“凶猛”。伦敦作为全球最自由的市场之一,自然吸引了众多中资机构

中资“掘金”伦敦房产

从本期开始,我们将持续关注海外资产配置问题。包括机构的,以及个人的。

该系列专题首先从伦敦房产投资开始。

随着中国从资本输入国变为资本输出国,中国企业近年来在海外房产市场的大型收购、投资活动一浪高过一浪,表现不可不谓“凶猛”。伦敦作为全球最自由的市场之一,自然吸引了众多中资机构投资者的眼光。从欧债危机仍浓的2013年开始,许多机构就以超前的眼光介入伦敦市场,热潮一直持续至今。而个人投资者在伦敦的表现更是可圈可点,他们中的绝大部分获得了丰厚回报。

不过,对于处在刚刚兴起阶段的中资海外资产配置浪潮来说,一切都还只是开始。(李艳霞)

特派记者 师琰 伦敦报道

伦敦还是那个全球投资者趋之若鹜的“避险天堂”吗?

不。已有不止一处权威数据证明:在英国就是否留在欧盟公投前,海外投资者们正避免押注于英国商业房地产。

英国将于6月23日就是否继续留在欧盟举行公投。英国皇家特许测量师学会(RICS)4月28日公布的一项调查显示,在脱欧公投前,国际投资者几乎全面暂停购买英国商业地产。这项针对英国房地产经纪进行的调查显示,过去三个月,仅5%的会员报告海外投资者对英国商业房产需求增长。这是2014年开展该调查以来的最低数据,2015年第二季度调查时该数据为36%。

无独有偶。来自数据提供商Real Capital Analytics的信息显示,今年一季度英国商业房地产成交额109亿英镑,同比锐减43%;一季度伦敦商业房地产交易额50亿英镑,同比下滑47%。

当然,数据并不能说明一切,尤其是解释中国投资者的行为,因为他们往往不按常理出牌——很多时候,这也是取得成功的要素之一。

就在4月27日,国内最大的商业保险集团中国人寿保险(集团)公司联合加拿大资产管理公司Brookfield,以3.46亿英镑成功收购一幢位于伦敦金融城的办公大楼Aldgate Tower。

去年中资机构在伦敦商业地产市场投下了30亿英镑,今年迄今,这个数字恐已超过15亿英镑。

今年2月,保利地产以5.06亿英镑收购舰队街一处楼宇,中国海外发展也出资1.45亿英镑收购一幢大厦。

海航集团更是频频出手令人眼花缭乱,海航国际投资集团4月19日宣布以1.31亿英镑购买位于伦敦金丝雀码头一栋名为“17 Columbus Courtyard”的商业大厦,该大楼现租予一家投资银行,年租金约为640万英镑。这已是海航继去年8月收购路透社总部大楼后,第二次在伦敦置业。

去年中国国有企业和民营企业在欧洲总共投资了230亿美元,超过北美的150亿美元,得出该统计结果的贝克·麦坚时国际律师事务所(Baker & McKenzie)并购业务主席Michael DiFranco 称,这证明在经济动荡时期中国企业保持信心并继续其在欧洲和北美的投资行动。

看来,2016年注定将是中国企业在海外资产配置创纪录的一年。

中资青睐跟英央行做邻居

这已是中国人寿不到三年里在伦敦收购的第三栋商业楼宇。

Aldgate Tower位于伦敦金融城东侧Aldgate East地铁站,距英格兰银行不到1公里,2014年底才建成,高16层,总面积3万零377平方米。大楼建成于2014年第四季度,共计16层。

该大厦当前出租率94%,入驻企业包括Uber、Aecom、WeWork、Tag、Ince & Co、Maersk等明星公司,初始回报收益率4.9%。

自中国的保险公司被允许运用总资产15%资金投资海外以来,2014年6月,中国人寿首次出海置业,先是联合卡塔尔国家主权基金以7.95亿英镑购得位于金丝雀码头新金融城的10 Upper Bank Street大楼,并持有70%股权。

2015年11月,中国人寿再出手,完成对伦敦金融城核心区域的标志性甲级写字楼99 Bishopsgate的投资,该写字楼资产总值约3.4亿英镑。

在世邦魏理仕欧洲、中东、非洲执行董事兼伦敦中国企业部董事总经理张绍迁看来,大型中资机构在伦敦青睐的商业地产往往有个共同特点,就是有世界顶级金融、保险、法务等公司在此租用办公。

不过,也有企业投资战略更为务实,不注重租户是否大牌,而是更看重物业本身的租金结构、租金水平、地理位置和房产质量等综合因素,以追求良好收益。

中资机构出手的另一个显著特点是,喜欢扎堆金融城,特别是中国的金融机构,对毗邻英国央行的周边建筑兴趣最浓,早在两年前,它们收购的楼宇已合围英格兰银行,五星红旗在古老的英格兰银行四周飘扬。

中国银行和中国工商银行是最早在伦敦投资自用型办公楼的中资机构,两家银行分别花费约1亿英镑和3000多万英镑,先后都买在与英国央行比邻的位置。当时另外三家规模较小的中资银行也在附近租楼,以至于英媒惊叫中资银行已包围英国央行。

建设银行最初是在伦敦新金融城金丝雀码头租楼办公。也许是不愿被落单,2014年6月,建行通过非公开交易从比利时联合银行手中购得伦敦金融城111 Old Broad Street写字楼,出资约1.11亿英镑。

有趣的是,该大楼位于英央行东北角不到150 米处,加上在英央行西面一街之隔的中国银行大楼,以及位于英央行东南角150米处的中国工商银行大楼,从三面合围英国央行。

几年下来,中资机构在金融城收购拥有的大型写字楼已有20多幢,多数都位于英央行周围。在新金融城金丝雀码头和泰晤士河沿岸黄金地段,中资投资的大型不动产项目同样正日益密集。

把鸡蛋都放在伦敦的篮子里?

中国人寿相关负责人曾公开表示,监管放开后海外投资要常态化,会积极稳妥地推进海外投资。但接连三次出手,为何都锁定伦敦?

按照《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》中的规定,保险资金境外投资不动产可以投资的领域必须是“发达市场主要城市的核心地段,且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产”。

伦敦显然具备上述优势,这里的市场透明度公认全球最高,基于全球投资者参与度最高,市场流动性也非常充分,只要眼光准,必然收益丰。

以最早品尝伦敦商业地产市场蛋糕的中投公司为例,其已转让出手的两项投资,一个是位于金融城的德意志银行英国总部大厦,一个是在金丝雀码头大股东歌鸟集团所持有的15.8%的股份,都收益不菲。

在转手歌鸟集团股份时,按买家卡塔尔投资局的报价,中投出让的股份价值4.2亿英镑,约为5年前投资额的250%。

去年下半年,华彬集团将2014年初以9250万英镑购入的The Corn Exchang大楼转卖给中国太平保险,也轻松获利3800万英镑。

大连万达集团董事长王健林就对伦敦市场青眼有加,将英国称作是“世界上最自由的市场”。去年底,他斥资8000万英镑,在肯辛顿宫花园大街购置了一幢带有10间卧室的豪宅,仅印花税就交了950万英镑,创下英国历史上最高房产交易税纪录,也为他本人吸尽英国媒体眼球。他的新邻居除了威廉王子和凯特王妃,其他也非富即贵,包括布隆伯格和切尔西足球俱乐部老板、俄罗斯首富阿布拉莫维奇。

而万达在海外布局的首个房地产项目THE ONE也备受追捧,这个在伦敦市中心大型改造项目九榆新区兴建的超五星级酒店和高档公寓住宅项目投资预算7亿英镑,预售起价79.5万英镑,据称每放出一批即被一抢而空。

另一家中国地产开发商绿地在伦敦的业绩也令人瞩目,继去年位于伦敦南部的一个住宅区项目一期开工,今年2月,绿地集团在金丝雀码头拥有的地块建设一座242米高综合大楼的规划也获批,据21世纪经济报道了解,该项目有望今年下半年启动,建成后将成为英国乃至全欧洲最高的高档公寓项目。

曼城所有在建住房项目都与中资相关

但值得注意的是,在地产投资交易频繁的另一面,是失败和撤出的情况也开始增多。去年9月,中国安邦保险在收购伦敦金融城最高大楼Heron大厦的最后环节退出交易;上海升龙集团从收购伦敦金融城一幢价值1.95亿英镑优质写字楼Thames Court的竞购交易也在最后交换合同前撤退。据业内人士称,这类撤出行动在市场上造成了不好的影响。

经济学人智库预计,未来可以预期的人民币贬值将激励中国企业和个人继续在海外开展投资行动。

实际上,一些中国投资者已不再只盯着伦敦,也开始将目光投向英格兰北方城市。吸引他们的是英国政府的“北方经济带”刺激计划以及从伦敦经伯明翰延伸至利兹和曼城的高速铁路二号线项目。

英国2015年实施的印花税改革也让伦敦市场相对而言失去部分吸引力:房屋售价在92.5万至150万英镑的部分执行10%的税率,超过150万英镑的部分执行12%的税率。伦敦市中心黄金地段的房价已在新税制推出后受到打压,价格增长乏力。

今年以来,香港房产机构经纬物业卖出超过400套位于曼彻斯特、利物浦和谢菲尔德的房产,客户全是中国人。目前几乎所有在建的曼城住房项目,都和中国资金相关。

北京建工集团在曼彻斯特城市机场投资8亿英镑,建设项目中就包括一个为其它中国机构提供服务的中心,就连这里的一条街道也计划用中文命名。

但是,基于伦敦住房市场将持续面临供需严重不平衡的压力,预计未来五年内,大伦敦地区将面临相当稳定和强劲的价格上涨压力,平均年增幅将达到3%-6%。

据在北京提供海外置业服务的公司环球购房者测算,未来十年中国的富裕阶层预计将在海外投资配置其资产的30%左右,相当于至少3万亿元人民币。调查还显示,六成以上中国富豪计划在未来两年增持海外资产,其中,住宅最受欢迎。

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