楼市去库存不仅是卖房子 用地停供是一城一策思路

短期看，三四线城市需要严控土地入市规模，缓解库存压力。长远看，三四线城市必须加快推动户籍制度改革，找准对接产业以增加城市就业岗位。地方政府还要加大财政投入，将进城农民工纳入住房公积金缴存范围，让其享受平等的公共资源以及便利的基础设施。

国土资源部日前印发《国土资源“十三五”规划纲要》。《纲要》指出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。

此次国土资源部提出对库存较高城市减少用地供应，体现了“一城一策”思路。这种政策态度，与我国目前存在的不同城市房地产市场供求关系差异巨大有关。

去年底，中央经济工作会议将房地产去库存确定为2016年经济工作的重要任务。之后，相关部委出台了降低首付比例、降契税等鼓励购房的措施，各地方政府也是去库存措施频出。然而，在一二线楼市火爆了几个月后，从目前情况看，全国整体上去库存的效果仍不大理想。由于市场供求关系存在差异，城市间楼市分化趋势继续加剧，近期一线和部分二线城市楼市成交放量，有的城市新房库存量甚至创出新低，但多数三四线城市存销比仍高达30多个月，有的还出现了库存继续扩大的情况。

一线楼市是给点阳光就灿烂，借政策利好发动了新一轮的上涨攻势，三四线楼市却是步履蹒跚甚至有些积重难返，这样的市场反应显然不符合政策意图。三四线楼市对利好政策无动于衷，这种现象说明，房地产去库存绝不仅仅是卖房子。

导致我国各城市楼市供需关系不均衡，以及三四线城市去库存困难的根本原因是，城市间房地产市场受制于人口和投资的“虹吸效应”。长期以来，一线城市在发展中具有诸多优势，如市场大、机会多、收入较高、社会环境相对公平等，这些优势让一线城市在与其他城市的竞争中，进一步吸走了更多的人流、物流、资金流、企业总部等。各类资金不断涌入，人口不断聚集，一线城市住房供求关系持续紧张，房价也就有了高企的理由。与此同时，三四线城市在人才流出、产业基础薄弱等原因影响下，土地供应过剩，房地产市场长期萧条，去库存压力自然是持续存在。

与其临渊羡鱼，不如退而结网。房地产去库存对三四线城市而言，并不是单纯地卖房子，这些城市必须通过对自身的调整完善来吸引人口和投资，这样才能最终打赢楼市去库存的持久战。短期看，三四线城市需要严控土地入市规模，缓解库存压力。长远看，三四线城市必须加快推动户籍制度改革，找准对接产业以增加城市就业岗位，让农民工在城市扎下根。同时，地方政府还要加大财政投入，将新市民都纳入住房公积金缴存范围，让其享受平等的公共资源以及便利的基础设施。只有这些举措逐步到位，三四线楼市才能真正步入良性循环，并最终化解掉房地产库存压力。

房屋是一种特殊的商品，其最基本的功能是居住，三四线城市要解决房地产库存问题，就必须让足够多的人口在当地找到工作，并定居下来。因此，三四线楼市去库存的关键，不是想办法找到买家让房子脱手，而是搞好经济发展，增加就业机会。一些城市楼市目前的萧条，是地区发展长期不均衡的结果。如果地方政府只是想着使用各种行政的、财政的手段，为了去库存而去库存，这不仅无助于解决地方经济社会的长期发展问题，还极可能催生新的市场运行风险，诱发新的后遗症。说到底，房地产去库存是个发展问题，解决这个问题不急不行，光着急也不行。

本报评论员  樊大彧