房产投资需求缘何卷土重来:钱多坑多人不傻

新京报 2016-04-15 10:10
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那些以短线升值为目的投机者,才应是政策重点抑制对象。不一定要限制他们购房,可以通过税收手段大幅提高他们的短线交易成本。 去年以来,少数城市出现了久违的房地产热,不仅自住需求源源不断的释放,而且投资投机性需求也重现江湖,在深圳等个别城市,这类需求成为推高房价的主要力量。于是,人们不禁要问:什么原因导致

那些以短线升值为目的投机者,才应是政策重点抑制对象。不一定要限制他们购房,可以通过税收手段大幅提高他们的短线交易成本。

去年以来,少数城市出现了久违的房地产热,不仅自住需求源源不断的释放,而且投资投机性需求也重现江湖,在深圳等个别城市,这类需求成为推高房价的主要力量。于是,人们不禁要问:什么原因导致这一现象?

我将其总结为三点:钱多、坑多、人不傻。

首先,钱多。众所周知,2014年11月以来,我国连续多次降息降准,实行宽松的货币政策。

首先利率降至历史低位。经过六次降息之后,当前我国基准利率只有1.5%,五年期以上基准贷款利率只有4.9%,皆创历史最低值。而从货币供应量来看,今年2月末,广义货币(M2)余额同比增长13.3%,比去年同期高0.8个百分点;狭义货币(M1)余额同比增长17.4%,比去年同期高11.8个百分点。说明货币供应出现放量。此外,资金规模明显超出实体经济需要。GDP增幅反映经济,主要是实体经济的规模扩张,经济要发展,就需要合理规模的新增货币供应。因此,拿M2增幅减去GDP增幅的余值,代表多出实体经济所需的资金量。而这一指标,2015年四季度达到7%,明显高于2000年以来3%的均值,而且创了2010年以来的新高。预期2016年一季度亦如此。这多出的7%的资金,需要寻找出路。

其次,坑多。对于普通投资者来说,过去几年中国的投资陷阱太多太多,而且近两年进入风险暴露期。比如,2011年以来各地民间高利贷泡沫接连破灭,泛亚、中晋系、金鹿财行等诸多大中型理财公司或P2P机构,皆出现兑付难,无数散户投资者的家庭财富成炮灰;另如,中国股市在经历2015年上半年疯牛行情之后,下半年持续下跌,一大批小鲜肉被埋葬,大量老腊肉也被套。

放眼望去,真的是到处遍布投资“大坑、中坑、小坑”。如何跑赢通胀?去年以来,这一问题,使越来越多的中国中产家庭和富裕阶层,感到困惑、焦灼和无奈。

最后,人不傻。过去多年的历史与经验表明,与投资股票、高利贷、P2P、黄金等诸多领域而掉进“坑”里的人们相比,投资房产的人们,还不算傻。即便是房价存在着短周期波动,也有下跌的时候,但如果以五年、十年的跨度来看一宗房产投资,则多数投资的收益率是正的,且高于其他投资产品。

正是因为存在上述三个因素,投资性购房比例明显上升也就是情理之中。也正因如此,当3月下旬上海与深圳限购升级之后,部分需求加速被挤压至周边不限购城市;在苏州和南京政策有所收紧之后,依然出现猛烈的地王潮。

但上述三个因素的存在,以及投资房产现象的重新出现,不仅是一个经济现象,也是一种社会现象。我们需要认真的剖析现象背景后的内因,找出长期解决之道,而不是仅仅拿出“限购限贷”的行政大棒,猛抡一圈。如果不解决根本性的问题,则既无效果,又徒增管理成本。

2015年12月的中央经济工作会议提出:要发展住房租赁市场,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。这也就意味着,以租金为目的,追求长线收益的个人投资性购房,具有存在的合理性。

而那些以短线升值为目的的投机者,才应是政策重点抑制对象。不一定要限制他们购房,可以通过税收手段大幅提高他们的短线交易成本。你可以炒房,但获利的大头,需要上缴国库。而你却承担了更大的亏损风险。如此,自然能压住炒房之风。

□杨红旭(上海某房地产研究院副院长)

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