深圳楼市调控现状:个别新房低于备案价卖、近半数二手房“按参考价卖”

每经记者：黄婉银 每经编辑：陈梦妤

即便价格有倒挂，深圳新房也不好卖了。

6月底以来，深圳各大新房楼盘都在想尽办法做宣传，68折、特价房源、低首付等宣传海报眼花缭乱，甚至低于项目备案价销售。

《每日经济新闻》记者了解到，近期深圳多个新开盘的项目，去化率在20%-50%不等，50%左右的去化率已经算是不错的成绩。在目前的市场，去化难已经成为普遍现象。连深圳业内人士都感叹，“卖得差是正常，卖好了才不正常。”

低于备案价销售

深圳中原研究中心统计显示，深圳上半年上市的39个新房住宅项目中，仅3个项目开盘售罄，大幅低于去年同期水平，接近6成项目开盘去化低于5成。优质楼盘数量较少，加上产品同质化严重，市场购房者观望情绪较浓。

赤湾片区的前海宸湾（备案名伴山伴海广场）6月21日获批预售，备案住宅约246套，建面约109-143平方米，备案单价（带装修）在8.62万-11.99万元/平方米，整体备案均价约10.43万元/平方米，总价区间约954万-1547万元/套。

记者7月25日查询深圳住建系统显示，前海宸湾项目目前已签认购书、已备案房源为6套。

近期，一些关于前海宸湾特价房源的海报显示，均价最低7.26万元/平方米（毛坯）起，精装需另加5000元/平方米，实际单价约7.76万元/平方米，较最低备案价便宜0.86万元/平方米，还有个别特价房源加精装后均价在7.9万元/平方米、9.2万元/平方米，宣传海报还显示“与周边价格倒挂5万-8万元/平方米，一套房净赚500万-800万元”等。

7月25日下午，记者以购房者身份咨询前海宸湾项目了解到，目前七八万均价的特价房源已经卖完。

同日，为该项目特价房源宣传过的多位深圳资深中介人士通过微信告诉记者，赤湾片区是前海蛇口自贸区比较靠边的位置，周边配套也还在发展过程中，目前购房群体都以刚需为主，配套和位置比较被看重。

“这种特价房主要目的是广告效应，不是出货。目前行情状态下，卖得差是正常，卖好了才不正常。”

近半数房源“按参考价卖”

乐有家研究中心在《2022年上半年深圳楼市报告》提到，随着销量的走低，深圳新房市场的去化周期也逐渐走高。过去12个月里，深圳一手住宅去化周期从2021年7月的5.7个月，到2022年6月的10.3个月，近乎翻倍。当下，去库存不仅是深圳，更是全国各大城市新房市场的主要目标。

2022年上半年，深圳一手住宅网签16126套，环比下跌39%，同比下跌39%。这是近年来的成交低谷，比2020年上半年还少601套，新房市场的低迷明显可见。

7月25日，美联物业深莞惠董事总经理江少杰通过电话向《每日经济新闻》记者表示，今年以来深圳二手房价格回调明显，也会导致一手房有所滞销。以往因为二手房价格较高，一手限价下倒挂明显，除了个别特别中心的区域，现在不少区域一二手价格已经非常接近了。在参考价实行后，经过一年半的调整，很多二手房业主都愿意降价，买家的选择更多。

乐有家研究中心数据显示，2021年10月份开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33%-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%。而10%偏差值以内的占比目前在40%-50%之间，可见市面上半数成交房源基本都能“按参考价卖”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。

7月25日，深圳淘房前线创始人谢林锋在电话中对记者指出，刚需对市场的信心仍在恢复之中。从购买力上来看，刚需虽然付得起首付，但不少新房项目的月供压力仍然不小。

江少杰补充道，现在的市场行情可以说回归理性，但仍然是相对偏差一点的状态。下半年如果没有明显政策面的变化，整体市场还是会慢慢沉底，愿意让利的二手房业主可能会慢慢增加，大部分盘面的溢价空间扩大。

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