中房桂林公司前世今生 | 35年砥砺前行,助力桂林人民安居梦

“为加速我市房屋建设和旧城改造的步伐,适应城市居民和各行业发展的需要,经中国房屋建设开发公司批准,在我市成立'中国房屋建设开发公司桂林市公司',为中国房屋建设开发公司分支机构。”

——摘自1982年12月25日,中国房屋建设开发公司桂林市公司章程

俯瞰桂林城区。

1983年1月20日,桂林罕见地下起了大雪,城区雪量3.6毫米,积雪深度4厘米。虽天寒地冻,但面对难得一见的雪景,人们还是很兴奋。瑞雪兆丰年,这一年无论对于中国房地产行业,还是桂林房地产行业都是丰收的一年。

改革开放5年来,尽管国有企业改革步履维艰,国内对开放以来的理论和现实问题争论不休,但历史的车轮已滚滚向前,任何人也无法阻挡。

在桂林,虽然各项政策和措施力度不及深圳、上海等沿海开放城市,但改革开放的春风已经吹到了各个角落。文革结束不久,一些历史遗留问题依然困扰着执政者,当年政府部门的工作主要分为两大部分:一是处理文革遗留问题,在各个行业进行拨乱反正,调整各级领导班子,进一步解放思想;二是集中力量发展经济,特别是加快速度建设城市基础设施,把“失去”的十年补回来。

在房地产领域,住房制度改革正摸索前行,各种政策法规逐步完善。1983年5月,经国务院批准,城乡建设环境保护部发布《城镇个人建造住宅管理办法》,从法律上赋予城镇居民个人建造住宅的权利。同年12月,国务院颁发《城市私有房屋管理条例》,该条例成为我国在新中国成立以来排名前列部保护城镇私有房屋所有权、规范私房交易的法规。

允许私人建造住宅,承认私人对住宅拥有产权,并受法律保护。这在今天看来根本无需过多强调,但对于经历了十年浩劫后的中国,这是住房管理方面的一次拨乱反正,让人们对住房的认识回归到正常轨道,用法规的形式对房屋拥有者的权益进行保障。城市居民的现代产权意识再次被唤醒,为今后房地产行业的蓬勃发展埋下了伏笔。

桂林市早在1979年便成立了落实私房政策办公室,开始处理“文革”期间接收、接管的一些私房问题,结算租金,退回原房。在1982年至1983年,桂林市政府先后批转了桂林市房地局《落实私房政策有关问题的请示报告》和《关于清理代管房产问题的报告》两个文件,并成立了“处理私房改造遗留问题办公室”。在中央精神的指导下,经过房地产管理部门的积极努力,处理私房改造遗留问题工作迅速展开,这项工作一直贯穿整个20世纪80年代。

住房政策方面的调整一方面是为了重新建立有效的城镇住房供应、管理体系,另外也是为接下来的城镇住房建设作准备。住房问题是整个社会的问题,桂林自然不例外。桂林市城区解放初期有9.6万人,到1990年底,发展到34.95万人,是解放初期的3.64倍,而人均居住面积仅从4平方米增至5.83平方米。人均居住面积的增长幅度远远低于人口增加速度。1985年人均居住面积在2平方米以下的特困户就有2121户。有的一家几口挤在一个房间,刚结婚的小两口也只能在原来就拥挤的房间里再添一张床。在桂林市各个企事业单位、工厂,等着分配住房的家庭排着长长的队,为了争一套分房指标,同事之间撕破脸经常发生;为了争房子,兄弟姐妹反目的事情更是常见。

要从根本上解决城镇居民的居住问题,就必须增加住房有效供给。而在社会物资被严格管控、衣食住行都要靠国家安排的计划经济时代,依靠城市居民自发建房解决住房问题显然是不现实的,少有的出路便是在政府的主导下,进行大范围的旧城改造、商品房建设。

据当年在房地局工作的相关人员回忆,当时桂林市政府对住房建设的重视程度是空前的,每周五房地局统建办都会召开例会,总结这段时间住房建设的情况,反映工作中遇到的问题,桂林市政府的主要负责人都会参加。

1981年2月25日,第五届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议上,国务院副总理兼国家计划委员会主任姚依林在《关于调整1981年国民经济计划和国家财政收支的报告》中说:“1981年基本建设总投资规模由原计划的550亿元调减为300亿元。要把投资集中在用于职工住宅和城市公用设施等方面的建设。”后来,中央又增加了35亿元用于住宅建设投资。

同年1月16日,国家建筑工程总局和中国建设银行联合组建了中国房屋建设开发公司(1987年更名为中国房地产开发总公司,1993年1月再次更名为中国房地产开发集团公司),我国排名前列家全国性的房地产开发公司就这样诞生了。随后,成立房地产开发企业成为一种潮流席卷全国,宁波、荆州、厦门、大连、南京、昆明、南宁等城市纷纷成立了房地产开发企业。这一年全国范围内成立的房地产开发企业有100多家。

压抑太久的力量喷涌而出,势不可挡。这是山洪暴发的轰鸣声,是大河解冻的冰裂声,冲破了“先生产,后生活”的旧观念,也掀翻了原有的房屋供应模式。

走在前面的城市趟出了一条道路,桂林紧随而上。1982年12月14日,在桂林市房屋拆迁办公室、桂林市住宅建设统建办公室的基础上,成立了中国房屋开发公司桂林市公司(以下简称中房桂林公司)。这是桂林市排名前列家房地产开发企业,他的成立标志着桂林市现代意义上的商品房开发正式起步。

中房桂林公司是桂林排名前列家房地产开发企业。

现年73岁的李向前回忆起30多年前中房桂林公司成立的过程还历历在目。1981年,他从部队转业到桂林市任房地局副局长,当年刚满40岁,正是一个男人的黄金年龄,在部队生活了多年,一下子换了个全新环境,又恰逢改革开放大潮涌动,整个社会像被打了鸡血,东冲西撞寻找自己的方向。一个正当盛年的转业军人,怎能不热血沸腾,将自己的一腔热情投入到新兴事业中。

在全国各地的房地产开发公司纷纷上马,桂林这个全国首批对外开放的重点城市自然不甘落后,当时的桂林市相关负责人早已开始谋划成立桂林本地的房地产开发企业。而摆在当地政府面前的首要难题便是公司谁来做,怎么做?

在上世纪80年代初,房地产开发这个概念还没有被提出来,成立房地产开发公司更是少有的事情,全国上下都在“摸着石头过河”,桂林可以参考的对象少之又少,只能照猫画虎。

1982年初,桂林便开始筹备组建桂林的房地产开发企业,与当时排名前列全国性的房地产开发企业中国房屋建设开发公司合作组建中国房屋建设开发公司桂林市公司。1982年7月,时任桂林市房地局副局长李向前与时任桂林市副市长王仁武前往北京,与时任中国房屋建设开发公司副总经理的李殿秀、于鸿泉等人进行协商,双方达成合作意向,签订《关于组建中国房屋建设开发公司桂林市公司协议书》,“中房桂林公司作为中房集团第七家签约公司,在全国众多城市当中,我们走在了前面。当时举行签约仪式的地方就在北京公司后面一个为防范地震搭建的工棚里,也没什么布置,挺简单的。”作为中房桂林公司主要创建者之一,李向前对当年公司签约时的情形记忆犹新。

桂林排名前列房地产开发企业的运作模式与其他城市类似,都是在当地“统建办”(桂林市房屋拆迁办公室、桂林市住宅建设统建办公室)基础上组建,在管理上采取地方政府和总公司“协同管理”的模式。

虽然当时改革开放已经进入第六个年头,人们思想正在发生剧烈变化,但冰冻三尺非一日之寒,若想融化这座冰封了几十年的大山,远非一日之功。当时商人并不是一个让人羡慕的职业,社会上最受人尊敬、有社会地位的,一个是国营大厂的工人,一个是国家的干部,这两种人也是当时女青年择偶的排名前列选择。社会思潮如此,个人亦无法逃脱。

尽管李向前从前到后参与了中房桂林公司的组建,但他并没有留在这个新成立的房地产开发企业,“公司组建之后,领导问我是继续留在房地局工作,还是去公司上班,那时政府部门就是一个铁饭碗,哪里会想去做企业。”李向前笑道。

虽然桂林有了排名前列家房地产开发企业,但从当时的情况看,中房桂林公司还不是一个现代意义上的房企,更确切地说应该是政府进行住房建设,解决居民住房问题的一个职能部门,只是比原来的“统建办”规模更大,操作方式更进步。

桂林市政府与中国房屋建设开发公司合作组建中房桂林公司的整个过程,如果用现代的商业眼光来看,很多问题是无法解释的。根据双方约定,桂林市公司受总公司和桂林市人民政府双重领导,在业务上以总公司为主,行政日常工作由当地政府领导。企业有事业编制50人,人员安排由桂林市组织部任命,扣除成本所得,效益由双方平均分配。按照当时的设想,中房桂林公司经营管理模式类似国有企业改革最初的想法——“经营权和人事管理权分离”的模式。但从现在的视角看,如果总公司连企业的人员安排都无权干预,又如何实现对企业经营行为的把控?

虽然多年来管理层对于企业性质和经营模式进行过多次讨论,也曾经试图通过改革所有制来实现转变,但中房桂林公司作为桂林市事业单位的企业性质保留至今。在1985年5月,中国房屋建设开发公司抄送给桂林市政府编委会、中房桂林公司的一份名为《关于中国房屋建设开发公司桂林公司性质的说明》的文件中这样描述:“中房桂林公司是一九八二年七月二十八日经桂林市人民政府与中国房屋建设开发公司共同协商组建的。有关该公司性质,一是当时房屋开发处于试点起步时期。二是桂林公司的前身是‘统建办’、‘拆迁办’。因此,不可能明确为企业单位。”双方在协商中,确定该公司仍为事业单位,实行企业管理。在文件上有时任桂林市副市长王仁武的批示:“中国房屋开发公司桂林分公司原定的是事业单位,企业管理,并定为我市的局级单位。”

回顾改革开放30多年来中国企业的发展历程,企业所有权和经营权一直是困扰国有企业、集体企业的一个致命硬伤,也是经济体制改革、国有企业改革遇到的较大障碍和难题,成功迈过这一门槛的部分企业取得了辉煌的成就,成为一方巨头,如联想、海尔、万科,桂林的如安厦房产、桂林三花、百货大楼;而绝大多数企业受体制困扰,如流星般陨落在历史的长河中,现在有多少人还记得当年那些响当当的品牌?中房桂林公司亦无法避免这一历史宿命。

然而,无论未来数十年里企业发展如何,但当时桂林市政府与中国房屋建设开发公司的合作无疑是成功的。桂林市房地产开发起步阶段,无论资金还是技术,均是一穷二白,与全国性的房地产开发企业联姻可以充分借助其资源,实现桂林市房地产开发的迅速起步。

中国房屋建设开发公司有着深厚的政府背景,其成立之初便带有浓厚的行政色彩,使命是推进中国房屋建设的社会化和商品化试点。排名前列任董事长是时任建设部副部长的肖桐。被称为“谋士”的孟晓苏在1992出任中房总经理,在此之前其曾经在被称为“改革先锋”的万里身边做了7年半的秘书,而他上任时,中房的董事长为原建设部副部长杨慎,副董事长是原建设银行副行长王岐山。在计划经济年代,这样一家“国字头”企业所能调动的社会资源是可想而知的。

公司成立后,中房总公司承诺给桂林公司300吨钢材指标、300方木材指标、1000吨水泥指标、300万元流动资金(资金未完全到位),后又陆续给了一些物质上的支持。这些对当时的桂林市来讲无疑是一笔巨大的物质财富,成为了中房桂林公司成立、发展的物质基础。公司成立以后,房地局将铁西40亩地、40方木材指标都给了中房桂林公司。由于当时土地管理法尚未公布,桂林市土地管理局也没有成立,桂林城市建设用地的管理和分配事实上由房地局来负责,而房地局的“统建办”既负责土地的收储、征用,又负责后期的建设,中房桂林公司成立后,这一职能自然落在了他身上。

俯瞰铁西小区。

中国房屋建设开发公司提供了启动项目的资金和一批建材指标,地方政府提供土地,加上各方面的积极支持,中房桂林公司的业务很快便开展起来。1983年,中房桂林公司各项目开工面积为11.6万平方米,年底竣工5.2万平方米,年底签订的购房合同19个,经营总金额达到758万元,启动时总公司给的300万元流动资金实现年周转两次。

另外,中房桂林公司专业化、规范化的大规模综合开发,这种全新的模式在桂林市场上也大受欢迎,“我们盖的房子不仅价格合理,而且房屋位置好,在小区环境、户型、配套等方面跟之前相比都有很大的进步,购房单位又可以根据要求进行选择,加上我们的施工速度快,基本上一手交计划,交投资,一手交钥匙。从定点、征地到安排施工等各项工作我们全包了,企业也省了很多人力物力。”一位中房老员工回忆。就这样,中房桂林公司在桂林建筑行业一炮而红,各个单位、企业纷纷把办公楼、宿舍楼交给中房桂林公司来建。

虽然中房桂林公司从成立到发展占据了天时地利,但在具体的经营过程中却遇到了不小的难题,而较大的阻碍来自于当时僵化的计划经济体制和陈旧的思想。在中房桂林公司1983年度的工作总结中,曾这样描述:“1983年我们遇到的较大困难就是开工面积受到限制。市里虽然允许我们开工4.1万平方米的项目(后来压缩为2.1万平方米),但在这些项目建成或被订购后(均收回相应的基建指标),却不允许我们再开工新的项目,实际上把这2.1万平方米的控制规模和一般的基建指标等同对待,而不是生产的规模,使我们‘生产-销售-再生产’的过程受到很大影响,不仅资金周转受滞,而且不能及时生产和储备房屋产品以满足社会需要。”当时企业的生产和销售均按照严格的计划来办,企业开工多少,建成多少,在年初便确定。就算企业有人力、物力,市场产品又供不应求,但建设指标用完了,企业也不能扩大生产规模。根本原因是在当时人们的观念中,将房屋开发公司与一般的建设单位等同对待,并没有将房子看做是一般的、可以出售的商品。除了企业的生产销售受到计划体制限制外,规划设计速度拖项目建设后腿、旧城改造后,原有居民的安置,以及征用农田后农民的就业问题等,这些都是当时需要迫切解决的问题。

尽管改革过程中荆棘密布,困难重重,不过既然要“摸着石头过河”,就不能怕深一脚浅一脚,弄湿了裤脚。在实践中发现问题,解决问题,通过问题的解决,促进人们思想的解放。这一过程就是我国30年来改革开放所走过的路。没有优质的理论,实践才是检验真理的少有标准,通过一步一步的实践,来撬开冰封的体制、禁锢的思想。

中房桂林公司就是在这样不断探索中,迅速成长为上世纪80年代桂林房地产市场的领军企业,鼎盛时期其单个企业的开发量占全市的1/4。并先后承接了多个大型的旧城改造项目,如伏波山大酒店、文华饭店、百货大楼、自由路(又称花桥街)、南环路东段、滨江路等。

在这里不得不提当时桂林市主要领导及房地产管理部门的负责人对国家经济、政策变化的反应和判断是十分及时和准确的,至少在住房建设方面体现出了改革者特有的勇于创新的精神和敢于尝试的勇气。也正是由于桂林市房地产行业从发展初期便具备了创新基因,使得桂林市房地产行业在相当一段时间内,走在全国住房商品化的最前沿。

桂林市房地产30年的发展以中房桂林公司成立为起点,有了专业的房地产开发企业,有计划的规模化、专业化开发,房屋建设由分散到集中,由个体向群体,由过去的见缝插针、杂乱无章向成片、成线开发。大规模的专业开发,使得桂林市房屋建设在短期内突飞猛进。截至1988年,桂林市拥有住宅面积519万平方米,是1984年的1.82倍,67%的居民搬进了单元式住宅楼,人均居住面积也由1984年的4.52平方米,提高到5.69平方米。上世纪50年代私房改造的居民分到了房子,解决了困扰桂林市房地产管理部门多年的历史遗留问题。

有了多余的房子,便开始尝试向私人出售;有了商品房的定价和销售,获得的资金用于接下来的项目开发。一步步的探索,一点点的变化,推动着桂林市住房制度改革不断前行,桂林房地产市场也由小变大,由弱变强,由一个解决人们居住生活的“民生”产业逐步演变为桂林市支柱产业,为桂林经济发展提供动力,改变了城市面貌,改善了城市居民的居住条件,而这一切都要追溯到1983年。