华东楼市年中复盘:企稳回暖趋势渐显

本报记者 方超 张家振 上海报道

“最近客户明显比之前多了，成交量也比较大，而且新房优惠的折扣也在逐步收回。”主营南通市崇川区观音山片区的中介人士韩柏涛（化名）近日向《中国经营报》记者表示。

在韩柏涛感到房地产市场回温的背后，南通市多部门在5月20日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。南通市住建局房地产市场监管处统计数据显示，在5月21日～6月20日期间，南通市区一手房共销售1100余套，销量环比增加了近60%。

“在长三角地区，南通市是一座楼市较稳的城市。”在同策苏北研究总监周六飞看来，相比盐城等其他苏北城市，南通市的高端改善型需求较为可观，未来楼市或将进一步企稳。

事实上，南通市只是长三角房地产市场企稳回暖的一个缩影。在土地市场方面，杭州市、合肥市和宁波市等多座热点城市日前已陆续完成今年第二轮集中供地。其中，6月29日，宁波市2022年第二轮集中供地中的21宗涉宅地块全部成功出让。

中指研究院分析认为，今年上半年，位于长三角区地区的杭州市、南京市和苏州市等多座热点城市均优化调整了楼市政策，在良好的产业基础和经济实力支撑下，长三角地区房地产市场更具韧性。

热点城市成交量回升

在楼市政策密集优化调整的背景下，长三角地区部分热点城市的房地产市场正驶入复苏通道。

以南京市为例，据南京网上房地产数据显示，截至今年6月30日，南京楼市6月份的认购量为8120套，环比上涨约25％；成交量为5970套，环比上涨约6％。

而在二手房方面，根据我爱我家南京研究院数据，今年上半年，南京市全市的二手房交易量为36228套（含高淳、溧水），环比下滑21%，同比则下滑48.1%，交易量为2014年以来的半年度新低，整体二手房市场降温明显。

不过，我爱我家南京研究院同时表示，4月份以来，南京市多次优化调整购房政策，市场活跃度有所提高，二手房交易量正稳步攀升，“6月成交量创月度新高，涨幅较大，上半年市场翘尾收官”。

“虽然政策效果在后期变弱了一些，但在南京楼市新政策刚出来后的一段时间里，外地和本地的客户咨询量都有所上升，市场比今年最开始的时候要好。”在南京市玄武区珠江路区域工作的中介人士张扬（化名）告诉记者。

无独有偶，同处长三角区域的合肥楼市运行状况也备受关注。克而瑞数据显示，6月，合肥市商品住宅新增供应面积约65万平方米，环比上升115%，同比上升40%，今年上半年累计供应面积则同比下滑21%；在成交方面，6月，合肥市商品住宅成交面积约43万平方米，环比下滑15%，同比下滑22%，今年上半年累计成交面积则同比下降了42%。

克而瑞安徽区域首席分析师叶乾华对记者表示：“数据下滑更多的是供应端问题，即合肥市房地产市场现在没有项目，导致在售房源减少，因为之前库存下降比较厉害。”

在叶乾华看来，今年上半年，合肥楼市“整体上还是维持着供不应求的状态”。

合肥楼市的热度，也体现在项目开盘去化率方面。克而瑞统计数据显示，6月，合肥市房地产项目的平均开盘去化率达到60%，在克而瑞统计的全国重点城市中，仅次于杭州市和上海市。

“6月，恰逢房企冲刺业绩，推盘的热情较高，供货量稳中有增；供应放量再叠加政策利好持续发酵，成交量也随之显著回升。”克而瑞方面认为，除了一线城市表现出较强韧性外，“诸如苏州市、杭州市和南京市等局部二线城市也迎来了轮动复苏行情。”

此外，在二手住房方面，诸葛找房数据研究中心认为，6月，湖州市、上海市、泰州市和绍兴市等长三角地区城市的涨幅均在1.5%以上。“在新冠肺炎疫情阴霾逐渐消散后，长三角经济圈的部分热点城市或将逐步恢复活力。”

房企积极参与土拍

平均溢价率5.2%、本土房企再唱主角，在陆续拉开第二轮集中供地大幕的城市中，杭州市的土拍“战况”颇受外界关注。

公开资料显示，6月30日，杭州市45宗涉宅用地迎来集中出让，总起始价近530亿元，最终的总成交金额为557.2亿元，平均溢价率为5.2%。

“相比其他众多二线城市，杭州2022年第二轮集中供地的整体表现依旧较好。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示，在5月17日优化调整楼市政策后，杭州市房地产市场虽然在一定程度上得到了改善，但仍未完全企稳复苏，房企更侧重盈利性和安全性。

而在6月29日，宁波市亦迎来了2022年度第二轮集中土拍。安信证券研报显示，宁波2022年第二轮集中土拍合计推出21宗地块，最终全部成交，无地块流拍或撤销，成交金额161.2亿元，平均溢价率5.2%，较今年首轮的2.7%有所改善，底价成交率也从今年首轮的75.8%降至57.1%，“土拍热度回升”。

而在多座长三角城市第二轮集中供地相继落幕之时，民企的参与度也备受外界关注。

据了解，在今年杭州市第二轮集中供地中，当地民企的拿地金额达到332亿元，占比为59.6%。其中，杭州本土房企滨江集团（002244.SZ）成为“大赢家”。滨江集团此前发布的公告显示，公司共耗资224.51亿元竞得12宗地块，建设用地面积约37.60万平方米，规划建筑面积约98.31万平方米。

安信证券研报分析认为，在杭州市第二轮集中供地中，除了主流房企积极拿地外，部分民企的参与热情也较高，如华景川与城投平台余杭交通联合体斥资约20亿元竞得2宗地，华远房地产、星创臵业和保亿臵业等也均有有斩获。

在业内人士看来，与其他城市相比，杭州市本土房企在集中供地中的参与度较高，跟当地企业自身经营状况和杭州楼市表现等息息相关。例如，滨江集团在杭州市房地产市场的认可度较高。

楼市活力或将进一步释放

在长三角多地房地产市场逐步回暖背后，除了区域本身的韧性外，各地密集出台的楼市优化调整政策亦起到了关键作用。

以南通市为例，除5月份出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》外，南通市下属的如皋市、通州区和启东市等区市也先后调整优化了楼市政策，包括放宽人才与多孩家庭购房条件等内容。

“新政出台以来，我们的商机增长20%，客源也增长10%，可出售的二手房新增报盘两个月同期增长了50%。”南通贝壳运营中心总监孟凡雪在接受南通市当地媒体采访时称，5月21日～6月20日，贝壳房屋成交量有722套，二手房同期增长26%，新房同期增长60%，其中改善盘出手倾向较为明显。

除南通市外，合肥市近日也进一步降低了购房门槛，集体户、外地户籍和企业等均可以在当地购房。在合肥市业内人士看来，在多地密集优化调整楼市政策的大背景下，合肥市此举会持续释放楼市活力，以进一步促进当地房地产稳定健康发展。

不仅如此，在土地市场，长三角地区多座城市也通过下调土地出让门槛和优化供应结构等方式，提升房企的参拍积极性。例如，在宁波第二轮集中供地启动前，当地上调了全装修住宅预售项目的装修标准。克而瑞据此认为，房企的盈利空间也将更加充裕。

对于长三角地区楼市今年下半年的走势，周六飞表示，南通市及部分苏北城市的楼市未来会“以稳为主”，成交量可能会在今年四季度末有所回升，但回升幅度不会太大。

叶乾华也向记者表示，放眼长三角地区，合肥市楼市属于偏“稳”的城市，未来整体市场会进一步保持较高的健康度。

“预计二线和三四线城市间的分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内部的三四线城市房地产市场或将率先企稳回暖。”中指研究院分析认为，在二线城市中，城市基本面较好、经济韧性强、人口流入量大，突出的住房需求对房地产市场形成有力支撑的城市，在政策的持续显效下，房地产市场或将继续好转。

文章转载自：中国经营报