楼市去库存下半场:区域分化凸显 调控更有针对性

中国证券报 2016-05-03 08:57
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“这几天成交比较差,主要是因为我们卖得差不多了,近期还调高了价格。”在北京大兴区一处中高档楼盘工作的售楼员表示,“五一”期间来看房的购房者不多。 业内人士认为,由于整体价格较高,且一季度成交火爆,一线城市“五一”期间成交量料低于预期。目前,楼市复苏有从一线城市扩散到二线城市的迹象,但房地产市场整体库

“这几天成交比较差,主要是因为我们卖得差不多了,近期还调高了价格。”在北京大兴区一处中高档楼盘工作的售楼员表示,“五一”期间来看房的购房者不多。

业内人士认为,由于整体价格较高,且一季度成交火爆,一线城市“五一”期间成交量料低于预期。目前,楼市复苏有从一线城市扩散到二线城市的迹象,但房地产市场整体库存较大,区域分化态势将愈演愈烈。楼市已步入存量房时代的“下半场”。实现楼市软着陆是调控的底线,政策料继续沿着“因城施策”的轨道进行有针对性的调整。

回暖:一线“去燥” 二线“升温”

某研究院智库中心研究总监严跃进介绍,“五一”假期房展会的看房人不多,但这符合市场预期,主要原因有三个方面:一是现在整体价格偏高,很多人持观望态度;二是一线城市购房政策比较紧,部分购房需求不能被释放出来;三是部分需求在3月和4月提前被释放。

这与中国证券报记者“五一”期间对北京地区部分楼盘的走访情况一致。2日下午,中国证券报记者在上述大兴区某楼盘看到,大约有三四组购房者在沙盘前咨询项目情况,对售楼员提出要不要定一套的问题,这些购房者都表示“再考虑考虑”,均未缴纳意向金。“这个区域每平方米卖4万多,太贵了。”一名购房者对同伴说。

整体上,由于房价较高,且一季度涨幅较快,在沪深政策进一步收紧的影响下,一线城市楼市正逐步“去燥”。根据某研究院5月1日发布的“百城价格指数”,4月北上广深不再领涨,涨幅前十个城市大多为一线城市周边城市,比如廊坊、惠州等。销量方面,深圳、上海由于楼市调控政策出台而成交回落,其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升,南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。

某房地产研究院发布研究报告认为,从新政前后的市场数据看,上海和深圳两个城市的政策效应开始显现,成交量萎缩明显,价格略有小幅下调。总体上看,后续此类政策效应还会继续显现。未来政策监管的重点在于,积极推进分区管控的模式,对相关区域、具体物业类型进行差别化的市场调控。

兴业证券分析师阎常铭认为,4月份二线城市房价上涨明显,二线城市已成为复苏主力。从长周期来看,我国银行业给地产需求端加杠杆的阶段刚开始,按揭贷款占银行总贷款比重的上升或助力房地产基本面向上。基于一二线城市良好的基本面,金融机构将在一二线城市加杠杆,促进这些区域市场基本面持续上行。

库存:总量庞大 去化各异

今年前四个月楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市的贡献拉动,三四线城市则基本没有反弹,这折射了中国房地产区域性、结构性的“冰火两重天”现状。

总量上,中国房地产库存依然较大,去库存仍是主题。中信证券认为,房地产库存可以划分为“已出让未开工的土地”、“在施工未销售的资源”和“已竣工未顺利出售的房屋”三大部分。其根据一定假设测算,在2015年底,全国纯住宅(不含农村房屋,不含小产权房)的库存有59.1亿平方米,全部房屋的库存有100.9亿平方米。2015年,我国城镇住宅广义库存去化周期为5.3年,所有房屋广义库存去化周期为7.9年。

中信证券认为,库存量庞大仍是行业的主要问题,特别是商办类土地出让严重过剩。过去十年来,商服用地一直都占到房地产用地出让30%上下的比例。而在商品房销售中,商业物业的销售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜欢营建商业综合体,建造大量的商场、写字楼和酒店,商业地产的供给过剩程度远超住宅。

由于需求不同,各地楼市库存“去化”也不同。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推,北京目前约有6.66万套商品住宅库存的去化周期为8个月,已接近8-10个月合理去化周期的水平。

戴德梁行北中国区研究部主管陆明说,目前北京楼市出清周期保持在9到10个月左右的相对合理水平,出清周期持续降低。但三四线城市库存压力较大,截至2016年3月出清周期已上升至31个月左右。

诺亚研究认为,成交方面,预计2016年整体成交量不及2015年,但优于2014年。其中,一线城市及部分库存压力较小的二线城市去化压力下降,而库存高企的三四线城市供过于求的局面年内难以改善。成交价格方面,各线楼市价格分化将进一步加剧,去化压力大的三四线城市房价面临下行压力,而价格飙升的一二线城市疯狂一段时间之后将重回理性。

调控:因城施策 盼软着陆

近期高层强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。

诺亚研究认为,去库存仍是2016年政策调整重点,强化“分类调控”、“因城施政”将是房地产行业政策的主旋律,整体行业政策仍保持宽松态势。实际上,从3月底以来各地调控政策来看,差异化调控相当明显。比如,廊坊、惠州等地紧急出台限购、提高首付比例、规范开发商行为等政策;南京、苏州等地也出台限价政策,平抑房价涨幅;吉林、长沙等地通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励库存去化。这些政策的效果也开始显现,例如,燕郊楼市“五一”前已开始“冷冻”。

某大型开发商副总裁认为,接下来市场不太可能保持3月这么高的成交数据,但总体上今年还是一个“大年”。在他看来,中国房地产并未“泡沫化”,仍是安全的。纽约是衡量北京、上海等核心都市的标杆,这类城市房价取决于经济体的财富总量、该城市住房供应能力等。目前,北京、上海的房价略低于纽约,在供应上也弱于纽约。

还有一些研究机构认为,2016年的房地产市场可能类似2013年的情况,“量缩价涨”或“量缩价平”,房价真正回落或许要到2017年以后。但中国城镇化空间依然较大,对地产价格的基本面支撑也会更充足。即便不考虑政府扶持因素,在足够的需求支持下,房价下跌也只是周期性下跌,而不会是泡沫破灭。

业内人士建议,要实现软着陆有待行业长效机制的建立。这包括完善住房信息系统,构建大数据监管平台;完善住房保障体系,分类调控;基于行业规模的保障房货币化、公积金证券化、共有产权等制度性探索。

部分券商认为龙头地产股存机会

目前,券商对房地产板块走势存在分歧。部分券商看好上市房企基本面恢复趋势,特别是龙头房企仍存在投资机会;还有一些券商表示,房地产行业需求已被透支,且基本面回暖逻辑面临政策风险,对地产股投资前景看法较谨慎。

行业有喜有忧

兴业证券、招商证券对房地产板块后市表现比较看好。兴业证券分析师阎常铭认为,地产大周期没见顶,小周期内在货币政策宽松阶段,基本面将持续上行,今年持续看好房地产行情,并推荐布局核心城市的地产股,但风险在于销售回升幅度不及预期。

招商证券研报认为,不论未来房产上下游复苏是否得到确认,周期轮动都将回到“火车头”——地产上,而5月份通胀或阶段性见顶将使政策收紧的担忧逆转,看好周期机会,看好地产,未来市场流动性企稳将重现“你方唱罢我登场”的局面。

在平安证券看来,近期房地产投资及新开工的超预期回升,使得房地产行业政策蜜月期接近尾声,同时部分城市房价快速上升使得区域政策有收紧的风险,整体板块由基本面回暖驱动估值回升的逻辑面临政策转向带来的负面影响。

首创证券分析师王剑辉认为,短期内市场分化所带来的风险不亚于行业长期所面临的库存压力。一方面一线城市投机性需求持续推升资产价格,严重透支需求和上涨预期,短期市场剧烈波动可能带来系统性风险。另一方面,三四线城市库存改善乏力,地方财政和中小开发商均面临较大程度的流动性压力,资金沉淀可能引发一系列信用风险和地方经济的连锁反应。

未来房地产持续回暖将遭遇需求透支、库存等难题。“近期限购政策所释放的负面预期有所消化,市场延续一季度以来的回暖趋势,热点完成从一线城市到二线城市的传递。”王剑辉认为,继续向三四线城市的传导逻辑并不顺畅,行业分化仍在加大,投资基础依然薄弱,预计二季度市场显露疲态。

华创证券分析师李俊江表示,全国房地产销售快于待售增速;一线城市去化周期已经大幅降低;土地购置仍是负增长。

看好龙头房企

分化是未来房地产板块行情的一个主要特征,但券商相对看好龙头企业和转型进展顺利的标的。

从市场表现来看,一季度龙头房企作为蓝筹力量展现出较好的防御性。从已披露的一季报来看,机构重仓的前五大个股以龙头房企为主,包括万科、保利地产、泛海控股等。金地集团发布的2016年一季度业绩报告显示,国家外汇管理局旗下投资平台凤山投资、坤藤投资进入前十大流通股东,分别持有7801万股和6501万股,持股比例分别为1.73%和1.44%,合计为3.17%。

首创证券认为,短期来看,2015年下半年以来销售集中放量将在一季报中有所体现,业务范围集中热点区域的上市公司预期迎来开门红,建议谨慎关注业绩稳定、估值水平相对较低、业务范围集中核心区域、拥有复合概念的行业细分龙头。

平安证券认为,由于当前中小市值及转型公司的市值表现已出现大幅增长,同时由于转型期的过渡,利润尚未体现,中小转型公司的估值处于绝对高位,因此中小市值公司将发生分化,转型顺利的公司将由业绩推动市值上升,业绩明显改善的公司也有估值修复的空间。

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