"三线王"碧桂园进一线城市 搏杀虽激烈依然有机会

曾经以三四线城市为主要开拓目标的碧桂园集团（2007.HK）最终还是决定到一线城市试一试运气，参与到全国地产巨头军团的贴身肉搏之中。该集团28日在广州宣布，公司旗下排名前列位于一线城市城区的项目广州天河星作将在近期面市，从而揭开该集团一线战略的序幕。

碧桂园早在2015年就在北上广深等几大一线城市高调找项目，此番步入销售阶段，将是对其一线战略的一次真正检验。

一线城市为利润服务

广州天河星作位于广州市天河区奥体板块，由碧桂园与广州本地开发商力迅地产合作开发，项目总建筑面积超过10万平方米。

除此之外，碧桂园在北上广深已拥有超过11个项目，这些项目都属于该集团的特殊团队一线事业部所运营。该部门成立于2015年7月，由集团联席总裁朱荣斌亲自挂帅。

相对于碧桂园在全国拥有384个项目而言，碧桂园一线城市的比重并不大，但该集团最近两年重回一二线的意图十分明显。

该集团联席总裁朱荣斌透露，去年碧桂园用于土地购买的560多亿元资金中，75%的资源投向了一二线城市。就在去年，碧桂园相继通过土地公开拍卖市场获得了上海5个项目。据悉，碧桂园上海嘉定项目、浦东项目、南村项目等将在不久之后推向市场。

朱荣斌表示，虽然公司没有对一线事业部设定目标，但一年做几十个亿特别不是这个团队的最终目的。

据透露，碧桂园在2016年进一步加大了全国的土地扩张，以“一天一个项目”的节奏获取土地。截至今年前四月，该公司在土地上的投入已超过去年全部投入的60%。

对于碧桂园的一线战略，该集团首席财务官吴建斌表示，公司三四线的目标是做规模，而一二线的目标是做利润。

2015年，碧桂园盈利能力创下历史新低，净利率跌至个位数水平。该集团高层表示，2016年盈利能力应有所回升。因此，提升盈利能力，被视作碧桂园决心回归一二线、抢滩一线城市的重要原因。

对一线地价态度谨慎

虽然回归一线的意愿十分强烈，但碧桂园对一线城市的土地市场态度谨慎。

朱荣斌透露，去年碧桂园在北上广深参加了大小不少于50场土地拍卖会，多次与地块失之交臂。“每一次我都信心满满，以为自己装满了子弹，但却一次又一次败下阵来，这就是一线城市的房地产市场，竞争非常残酷。”

因此，碧桂园一线事业部获得的项目中，绝大部分是与其他开发商的合作项目。例如在广州，与力迅地产合作天河星座，与广州番禺南星置业有限公司合作星海汇项目，与颐和地产集团合作开发增城狮尾路项目。

去年10月21日，碧桂园和中国金茂联合体以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块，一度被视作碧桂园获取了一张“进京证”。意外的是，碧桂园在却一周后宣布退出，改由中建接手地块开发。

对于是次退地事件，朱荣斌称主要基于风险考虑。据悉，当初的两块地中的丰台区花乡四合庄1516-28-A地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价2.89万元/平方米；丰台区花乡四合庄1516-28-B地块B4综合性商业金融服务业用地，折合楼面价格2.97万元/平方米。两宗地的成交价格都高于了碧桂园最初设定的预期，而且地块中商业比重较高，不符合碧桂园现金流回款周期的规定。

朱荣斌称，退地事件其实是一个信号，说明碧桂园不会盲目在一线城市扩张，而是充分考虑到了风险。“我很认同融创的孙宏斌所说的那番话，现在一线城市的土地基本上都算不过账，拿了之后就是犯罪。”