137家房企存货逾3万亿元 绿地存货近4000亿超万科

证券日报 2016-05-09 09:18
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上市公司2015年年报披露已收官。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,137家上市房企存货总计超过3万亿元,以绿地为首的A股5大房企存货占比超过42%。 研究院智库中心研究总监严跃接受《证券日报》记者采访表示,除了三、四线城市库存难以消化外,近

上市公司2015年年报披露已收官。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,137家上市房企存货总计超过3万亿元,以绿地为首的A股5大房企存货占比超过42%。

研究院智库中心研究总监严跃接受《证券日报》记者采访表示,除了三、四线城市库存难以消化外,近年来房企新增项目土地成本较高,开发商被迫做高端产品线,这类产品销售周期较长;此外,商业类项目由于存货量过高,市场饱和,消化速度较慢;而部分企业资产周转速度减慢,存货转为现金和应收账款的能力变差,需要将库存管理纳入重要管理指标,因为这关乎企业资金链的运作。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,由于绿地控股这家巨型房企2015年8月份登陆A股资本市场,所以剔除其3970.6亿元存货之后,去年同期上述136家上市房企的存货总计为2.64万亿元,攀升了3281亿元,同比涨幅为14.21%。

其中,存货门槛在1000亿元以上的有5家,分别为绿地、万科、保利地产、招商蛇口和华夏幸福;500亿元—1000亿元的有10家;300亿元-500亿元的有10家;100亿元-300亿元的有27家。

据记者统计,截至2015年12月31日,绿地控股存货接近4000亿元,超过万科;万科存货为3681亿元,同比上升15%;招商蛇口存货1213.8亿元,同比上升20%。

对此,严跃表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。不过,严跃进认为,从占比来看,住房库存规模是其中较大的一项。

严跃进表示,部分房企积极拿地试图进入大房企的行列,也会使得土地储备规模占比相对上升,尤其是一些中型房企,依然有积极拿地的动作,这在存货值上也会得到快速反映。

当然,增加土地储备是存货增加较快的重要原因,但这其实是房地产企业项目开发周期决定的,有合理性,一般企业现有土地储备会满足企业未来3年发展需求。

不过,《证券日报》记者注意到,与2014年度相比,尽管2015年楼市回暖现象明显,但仍有不少企业存货周转次数减少,存货周转天数变长,可见其运营能力和存货管理水平变弱,项目适销不对路,进而导致资金链承压,对企业快速扩张造成阻力。

值得注意的是,库存难以快速消化的背后,一方面加重了房企资金链的压力;另一发面也侵蚀了开发商的利润空间。更重要的是,企业对存货管理能力较弱。

据Wind资讯数据显示,在A股5大存货超过1000亿元的房企中,除了绿地控股因缺少2014年同期数据将其剔除之外,万科与华夏幸福存货周转次数增加,保利地产与去年持平,招商蛇口则减少。

以万科为例,截至2015年12月31日,在存货同比增加超过500亿元的情况下,万科去年3681亿元的存货周转天数为893天,即2年多,比上年同期的1138天缩短了大半年;其存货周转率也提升了0.08次。

反观招商蛇口、首开股份和金地集团这几个存货排名靠前的大型房企,其存货周转天数都在增加,存货周转率在减少,项目周转期拉长。

以首开股份为例,截至2015年12月31日,首开股份存货达956.7亿元,同比增加40.5%;存货周转天数达2100天,即5年多时间。

“首开股份近两年在一线城市和部分二线城市大量拿地,但并不是所有拿地项目都能快速进入销售期,所以影响其产品消化周期;而招商蛇口2015年经历了一系列重组,土地储备等资产比例有所改变,可能对存货数值变化造成一定影响。”某业内人士向本报记者表示,库存管理是房企地产企业管理链条上非常重要的一环,若该能力较弱,存货周转速度慢,流动性差,影响企业的短期偿债能力。

不过,拉长销售周期,并不一定是企业的被动行为,也可能是其为了提升土地红利,捂盘惜售,借此拉升利润;尤其是有能力获得大量低成本融资的房企,对此可能更为“执着”。

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