疫情后,房地产怎么走?读懂疫情后房地产投资方向

桂林搜狐焦点 2020-03-24 16:35:22
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

如今,无论是从国家宏观政策层面、消费升级现象层面、资产配置层面来看,抓住时机进行优质不动产的投资,才是实现财富洗牌的捷径。

谁都未曾料到,2020年居然是以大疫开局。这场突如其来的疫情不仅影响到每个人的生活、工作以及消费习惯,更是对各个行业都带来了不同程度的冲击。

新冠肺炎疫情的发生和快速蔓延,在短期内对中国的经济发展造成了较大的冲击。为了稳定经济发展,中央和地方各级政府自2月以来,陆续出台了若干调控政策以缓解疫情对经济的影响。

宏观来看

一、宏观政策扶持,稳定经济大环境

宏观政策层面,国家积极的财政政策与灵活的货币政策,均有力地加强了"逆周期"调节。财政定向的贴息降税支持,有望适度扩大的赤字率,显著表明财政方面的提力增效;央行通过多次逆回购,定向降准降息、下调MLF基点等措施来向市场投放巨额流动性资金,明确释放货币政策转向积极的信号。

资料来源:CRIC研究中心

二、多地出台稳楼市政策

作为中国经济压舱石和稳定剂的房地产行业,近年来受限于大经济环境,“房住不炒”成为主基调,伴随而来的是各地的“限购”“限贷”“限价”等强力调控措施。但多地出台稳楼市政策,譬如南京、西安等地允许房企分期或延期缴纳土地出让金,郑州、福州等地允许企业缓缴补缴住房公积金,苏州调整土拍报价规则、降低部分地块预售标准等,都在一定程度上缓解了此前被过度调控的地产行业。

资料来源:CRIC研究中心

三、消费升级时代,高端地产迎来窗口期

在经济传导链条和市场作用下,根据历年受政策影响的房产周期来看,作为高净值人群首选的高端房产也将受大环境影响,迎来新一轮上升期,投资窗口期已逐渐突显。后续随着疫情逐步得到控制,疫情期间被抑制的消费、投资等需求将被释放,进一步引发消费和投资的“报复式”反弹。从历史来看,“报复式”消费往往最先聚焦中高端产品,高端品牌房企将备受关注,此时是配置品质高端房产这种优质资产的机遇期。

微观来看

        随着防控工作积极推进、疫情初步得到有效控制,疫情将如何影响居民住房需求,进而影响房地产市场?危就是机,我们期待政策、产品、营销三大升级,希望疫情给行业带来更深刻、也更积极的变化。

一、疫情爆发初期和快速发展期,会造成需求被暂时抑制

新冠疫情全面爆发以来,房地产市场成交量大幅下跌。根据监测,春节期间88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%,部分三四线城市零成交。

住房需求短期被抑制,主要有两方面原因。第一,关闭售楼处和居民居家防疫,导致实地看房无法进行,居民难以做出购房决策。第二,购房预期受到较大影响,观望情绪浓。对经济增长和收入水平提高的预期降低;防灾预期增强,短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低;对未来房地产市场走势的预期不明朗,都能导致严重的市场观望情绪。

2002年12月SARS疫情爆发后,住房需求在短期内被抑制,随着疫情逐步消除,需求重新释放。疫情期间住房成交和按揭批贷数降至近年最低点;随着疫情在2003年6月结束,住房成交和按揭批贷数重回上升通道。

二、随着防控工作持续进行,长时间居家隔离,使大家对居住体验的感受更深,将激发居民改善居住品质的欲望,引致7类新型购房需求

第一,部分租赁需求转为购房需求。租户在疫情中的生活和工作受到较大影响,疫情后将倾向于购买自有住房。一是部分小区拒绝外地租户返回;二是合租的交叉感染风险较大,租户先后返回导致隔离观察时间延长。链家2019年样本城市数据表明,租房的青年人中合租占比达78.2%。

第二,购买和持有第二居所意愿提升。第一居所主要满足居民日常生活和工作,多位于繁华区,交通便利、配套完善;第二居所主要满足居民度假、休闲、养生等高品质生活需要,多位于城镇郊区或风景名胜区附近,环境优美、空气清新、人口密度低。疫情期间长期居家隔离,凸显了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

第三,以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。2014至2019年,全国二三线城市商品住宅销售套均面积持续快速增长,表明居民不断追求居住空间尺度增加。疫情期间,这一需求进一步被激发。一是全家人连续多日共处,房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端非常凸显;二是户型太小则难以区分污染区、半污染区、清洁区,住房面积对居家卫生的重要性凸显。

第四,对住房产品升级的需求更明确。不仅仅是面积,长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中,所有专家都在强调“每日按时通风”,长期居家,室内采光也尤其重要。

理想的住房,户型方正、动静分离;通透上,南北通透最佳,开窗后空气对流;采光上,全明格局、客厅卧室朝南最为理想;观景功能上,客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗是重要加分项。

当前,我国具备上述理想功能的住房占比低。根据2015年人口小普查,城镇住房中成套率仅为85%,约20%为条件较差的平房,约40%在1998年房改以前修建。

第五,洋房、别墅等低密度产品将受关注。疫情会改变居民对住宅类型的偏好,2003年SARS过后,通透性能好、密度较低的板楼更畅销。当前的商品房市场上板楼已经不再稀缺,开发商开始打造各类高品质低密住宅,出现了更多的小高层、花园洋房,别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋等多类产品。疫情过后,部分需求将由高层转向小高层、花园洋房和各类别墅,低密住宅产品溢价显现。

第六,高品质物业服务的楼盘需求提升。社区防疫工作中,部分缺乏物业支持的老旧小区,仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。品牌房企的小区,拥有专业物管团队和充足的财力物力支持,除了各种社区防疫举措,还向业主居家隔离提供丰富的物资支持和生活保障服务。经此一“疫”,不同物业的服务水平差距凸显,居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验,在非常时期还和业主健康安全密切相关。

第七,园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。疫情期间小区封闭式管理,活动空间有限,园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。疫情后将产生置换园林绿化充足、小区环境优美的商品住房需求。疫情期间,乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高,周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中,商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市,医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。具备上述完备配套的住房,主要是品牌开发商的品质大盘和地处核心城区优质地段的小区,疫情后配套溢价显现。

三、危就是机,期待房地产三大升级

        需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当,保持市场平稳,将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

        和爆发SARS的03年不同,当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击,疫情过后住房需求的顺利释放还需要三大条件。政策上,因城施策调整调控政策,支持刚需改善型需求,如适度调整限购限贷、降低契税等税费、增加房贷优惠;产品上,开发商升级产品,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配;销售模式上,创新销售渠道,推广线上营销。

如今,无论是从国家宏观政策层面、消费升级现象层面、资产配置层面来看,抓住时机进行优质不动产的投资,才是实现财富洗牌的捷径。

硬核春季福利,买房送车位,享100%契税补贴。不仅如此,国家森林公园配套送给您,鱼与熊掌可以兼得。

❤=兴盛·天鹅堡=❤,一泓天鹅湖,一座森林公园,一生幸福。

6300元/平方米

临桂临政路山塘巷31号 查看地图

2020年01月01日 70年

一居 二居 三居 |65-182 m² 全部户型

400-032-4608 转 178949
微信扫码拨打
微信扫码
节省您的拨号时间

普通住宅 小高层 高层

我要看房:近期看房活动,楼盘优惠信息通知我 已有15人报名
立即报名

 

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。