楼市降温逻辑:降低实体成本和应对“脱实入虚”

中国经济网 2016-04-29 09:28:05
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一季度经济实现“开门红”,楼市和基建“托底”居功至伟,其中又以楼市火爆,带动短期总需求回升(如大宗商品周期反弹、固定资产投资增长)的作用最为显著。一季度,全国商品房销售面积和金额同比分别增长33%和54%,而去年一季度则分别为-9.2%和-7.6%。自2014年“9.30”以来,重点城市已回升18个

一季度经济实现“开门红”,楼市和基建“托底”居功至伟,其中又以楼市火爆,带动短期总需求回升(如大宗商品周期反弹、固定资产投资增长)的作用最为显著。一季度,全国商品房销售面积和金额同比分别增长33%和54%,而去年一季度则分别为-9.2%和-7.6%。自2014年“9.30”以来,重点城市已回升18个月,相关机构监测的36个重点城市一季度成交同比增长48.3%。

销售端火爆直接推动开发商“补库存”,带动开发投资触底向上。今年一季度,新开工同比增长19.2%,去年同期则下降18.4%;一季度,土地购置面积同比下降11.7%,比去年底收窄20个百分点。新开工和拿地“V型反转”,直接表现为开发投资快速回升。一季度,开发投资同比增长6.2%,增速比1-2月及去年底提高3.2和5.2个百分点。楼市回暖叠加基建全面“发力”,带动大宗商品“周期归来”,稳定了制造业投资,并带动全社会投资连续2个月回升。

目前,一线城市销售额占比19%,一二线合计占比56%。因此,重点城市楼市回升能否持续左右全国楼市。根据国泰君安的监测,截至到上周末(4月24日),30个大城市库存消化周期为7.5个月,12个重点城市库存消化周期仅6.8个月。因此,开发商“补库存”将贯穿二季度。同时,楼市回暖已开始向三四线城市蔓延,但主要集中在三四线的广义住宅库存超过60亿平米,去化周期在5年左右,商业地产去化周期在20年以上,再结合近期内地省市“去库存”政策继续,楼市销售端回升将会持续,并带动新开工、房企拿地、开发投资继续反弹。

尽管在全国层面,楼市回升趋势得到确认,但种种迹象表明,二季度以后楼市回升动力将减弱,对开发投资的支撑在下降。楼市一季度超预期爆发,是2014年下半年以来货币政策和楼市结构性刺激的结果,特别是2015年“3.30”新政以来,降成本、降首付和降利率上的政策非常密集。目前看,尽管楼市回暖显著,但一季度全国房价上涨22%,重点城市房价同比上涨50%左右,不仅造成经济运行成本高涨,挤压本已孱弱的实体利润,也加重资金“脱实入虚”趋势。

CPI从1.8窜至2.3%,猪肉、蔬菜价格创新高,与年后“租金重订”,物流仓储、人工和铺面成本高企密切。3月,民间投资增速(5.7%)仅为全社会投资(10.7%)的一半,而地产投资资金来源却同比增长70%,资金明显涌入楼市,“脱实入虚”不容小觑。目前看,不管是楼市火爆,理财快速增长(国企或平台贷款回流银行),2月底较去年末增长40%,还是大宗商品期货市场暴涨暴跌,以及市场预期下一个热点将轮到农产品,折射出货币宽松、实体资产“很薄”,“smart money”游离于短期供求失衡的市场,快速建仓、“加杠杆”并迅速套现离场的投机风气很盛。

一季度,全国新增贷款4.61万亿,创历史新高,近1/3(1.5万亿)投向了房地产;新增贷款比去年一季度多增9300亿,其中近一半(46.3%)投向住房按揭;一季度,购房贷款余额增加了1万亿,而2015年全年新增个人购房贷款仅2.66万亿。这意味着,我国经济“上半场”的发动机——“楼市+贷款”的金融加速器再次启动。这其中,房贷首付比例下调、房企债券爆发,促成货币乘数放大(3月货币成数已达到2006年的历史最高值),银行放贷能力扩展是流动性放量的主因。

未来,食品价格将呈现“涨幅回落、高位徘徊”的局面,但由于大宗商品价格周期反弹趋势确立,PPI对CPI的传导开始显现,CPI中非食品部份抬高,CPI中枢上台阶,物价整体向上是大概率。加上,前期货币政策宽松的溢出效应,比如实体运行成本高企、资金脱实入虚、房价暴涨、挤压民间投资,以及近期国内外对于“放水”、新增投资低效、宏观债务率攀升(非金融企业债务/GDP)至新高(230%-260%)的担忧,货币政策未来继续宽松的空间很窄了。

因此,在“稳增长”和“防风险”的平衡上,货币政策或转向后者,近期央行强调要关注CPI和房价,窗口指导银行压缩信贷是重要信号。对楼市而言,货币风头转向意味着金融加速器弱化,资金溢出减少,对楼市的冲击首当其冲。此外,结构性收紧已在进行中,如近期各大城市清理“首付贷”、打击众筹炒房,沪上打击中介和银行合作炒房,二线城市反向调控案例不断等。4月以来楼市回调明显,40个重点城市成交面积环比下降9.3%,一二三线城市增速为-18.4%、0.15%和-14.3%。

另外,从量价走势、人口增长(一线城市人口减少或增速放缓)、区域分化(楼市回暖主要集中在三大都市圈)上看,2015年以来楼市火爆透支和炒作成分很大,而进入4月后,去年“3.30”以前的低基数效应减褪。因此,今年二季度楼市销售放缓将是大概率事件。一旦销售放缓,房价上涨的动力将趋弱,这事实上是去年以来楼市火爆逻辑的逆转,即政策利好下销售和房价相互推动。

当然,由于销售对于新开工、拿地的影响滞后6个月左右,今年二季度甚至三季度,开发投资将依旧保持增长态势,但增速会平稳回落,在托底经济上的贡献也将下降。不过,随着城投债和政策性金融债放量(一季度城投债增长200%),今年地方债务置换(5万亿)近乎去年2倍,加上2015年总投资6.8亿地方PPP项目相继启动,韧性很强的基建将代替房地产成为稳增长主力。

(作者李宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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