房产中介行业生存画像:撤退、转型与留守

本报记者 余燕明 北京报道

安卉（化名）在福建泉州一家连锁品牌的房产中介门店从事经纪人将近8个月后，她选择离开，重新找了一份工作。

作为一名中介行业的新兵，她原本打算着给自己更多时间去学习和沉淀。但无奈的是，她所在的这家连锁品牌中介门店正在承受着巨大的经营压力，短时间内已经很难投入更多的资源来培养新人。

“刚入职的前几个月，底薪给到了每月3000～4000块钱左右，其实还是非常不错的，我可以边学习边开单，想着慢慢就会成长起来。”安卉告诉《中国经营报》记者，“但后面几个月，底薪降到了每月1000～1500块钱左右，收入就要全靠开单。”

尽管已经离职，也找到了新的工作，但安卉还是为自己今后重返中介行业留下了“后路”。

“在泉州这边，很多中介门店都允许兼职卖房、租房，有点全民营销的意思。我就知道不少宝妈在家带孩子的同时，有机会就做经纪人，不仅可以线上远程联系业务，还可以带客户去中介门店。”安卉说，“我现在就是一名兼职的经纪人，开单的业绩挂在之前全职期间带教同事名下，给我结算奖励佣金。”

在广东深圳，去年市场开始走低的时候，一位中介老兵投入资金开业了一家烟酒专营店，主售茅台等中高档酒品。这位中介老兵在深圳一手创办了属于他自己的中介品牌，并拥有多间中介门店。

现在，卖房、卖酒成了中介老兵发布朋友圈的日常，但更多还是在关注楼市的政策动态。他说，中介行业仍然是他的主业，烟酒专营店只能算是搞搞副业。“这几年各行各业都很难，相对来说，经纪行业还是要比烟酒好一些。”

“我看到很多中介老兵从经纪行业撤退，有的转行，有的回老家，中介店铺关门倒闭的也很多，尤其是小中介、小老板。”这位中介老兵说，“但我还是相信经纪行业没有问题，困难只是暂时的，还要继续熬一熬。”

“是个很残酷的行业”

任卫（化名）在中介行业摸爬滚打了5年。他大学毕业后一路从经纪人做起，在两年前晋升为广州一家连锁品牌旗下中介门店的店长，主要负责所在门店的经纪业务管理。

在过去一年里，任卫亲眼目睹了身边经纪人的流失。他所在中介门店的经纪人规模一直保持在15名左右，其中11名经纪人主做经纪业务，但目前整体流失率达到了20%上下，这比过去市场较好的年份高出不少。

“销售本就是个很残酷的行业，很多时候要‘看天吃饭’。因为现阶段二手房成交量比较少，所以我们门店的主要业务方向转向了租赁和新房。以前主做二手房业务的经纪人就面临着转型的问题，短时间内如果在租赁和新房业务上做不出业绩，可能就要被淘汰掉了。”任卫告诉记者。

根据广州中原研究发展部的数据，2022年上半年，广州全市二手房成交量预计为4.2万宗（中介网签+自助网签），同比下滑44.2%。

相对而言，同期广州新房市场略有起色，全市新房成交量接近4万宗，同比下降35%，近5年里排名第三，低于2019年、2021年同期水平。其中今年6月份，广州新房成交量达到了7776宗，环比增长了26%，也比去年同期增长了10%。

目前，任卫所在中介门店的经营业绩依然不容乐观。“现在门店平均每个月的销售业绩可能只有往年经营状况较好时的六成左右。而且每个月业绩不是很稳定，因为新房佣金实收比较慢，有一定结算周期。”任卫说，“现在正值毕业季，租赁市场还不错，每天都有成交；新房市场也还可以，比二手房活跃很多。但整体上买卖单量成交还是比较少。”

任卫供职的连锁中介品牌在2018年接入了国内一家大型互联网房产交易服务平台，后者对这些中介门店和经纪人进行资源导入、交易赋能和业务规划，以提高中介行业的店效、人效。

“接入这个平台以后还是非常不错的，能够减轻经纪人的工作量，成交开单会轻松一些。”任卫告诉记者，“经纪人的平均收入相比加入之前也有所提升，关注点不一样了。平台给我们导入了不少新房资源，在二手房成交低迷的时期，我们的业务重点可以转向租赁和新房。”

安卉此前在中介门店全职将近8个月，她和同事们都面临着巨大的开单压力。“泉州不像一二线城市，市场没那么活跃。在我们门店里，有一些从业三四年的经纪人，连续七八个月都没能开单成交，压力都很大。”安卉说，“我入职后一直是做租房业务，但实际上开单也很困难。”

“泉州这边中介行业大部分经纪人是没有底薪的，或者底薪很少，如果不开单成交就没有业绩，也就没有生活来源。一个刚入行的新人，成长起来至少需要3年左右的时间沉淀。”安卉表示，“现在市场行情不太好，泉州不少中介门店最近都关门了，有的甚至开业没多长时间就倒了。我觉得现阶段中介行业对需要时间沉淀的新人就不太友好了。”

“好日子还会回来的”

在去年搞起了副业的那位中介老兵，正在亲眼目睹周围一批中介同行的转型和撤退。

“我没有做过详尽的调查和统计，也没有官方数据，但据我对身边同行的观察，在深圳从业的经纪人流失严重，可能至少有四成的同行已经转行或者回老家了。”这位中介老兵告诉记者，“中介店铺关门的很多，尤其是小老板、小中介很早就撤退了。”

根据深圳市房地产中介协会发布的2021年度行业白皮书，截至2021年末，深圳市有效备案的中介机构（指从事房地产经纪业务的机构在主管部门进行过备案）数量为1983家，比2020年末的2775家减少了792家，同比大幅减少了约29%。

此外，从2021年下半年以来，深圳市有效备案中介机构的新增数量也呈逐月下滑趋势。2021年8～12月份，深圳市有效备案中介机构的新增数量分别为49家、26家、19家、6家、2家。

对于深圳市有效备案中介机构数量大幅减少，深圳市房地产中介协会解释主要有两方面原因：一是市场行情低迷，部分从业机构撤离行业；二是中介机构备案实行动态管理，备案1年有效，未操作（未从业）备案续期的备案自动失效。

另据深圳市房地产中介协会监测数据，2021年深圳市中介行业入行从业人员中，新人占比约为36.9%，较2020年的49.3%下滑了12.4个百分点，这意味着新人进入中介行业的意愿明显下降。

“深圳是一个存量交易主导的市场，但过去1年多，二手房成交量比较差。深圳市在政策调控上陆续完善，把投机的漏洞基本都堵住了，与此同时也抑制住了一部分换房需求。”这位中介老兵表示，“有的中介同行选择直接关门撤退，有的中介同行在尝试转行，但转行做起来确实很困难。”

这位中介老兵在深圳的经纪行业沉淀了差不多20年时间，一手创办了属于自己的中介品牌，并拥有多间中介门店。他告诉记者，现在门店的经纪业务主要靠租赁，二手房买卖单量比较差。

深圳中介行业日子不好过，从去年就已经开始了，行业店效、人效均出现大幅下滑。根据深圳市房地产中介协会的数据，2021年深圳中介门店平均网签单量为5.86套（即1年内每个门店网签5.86套），同比减少了68%；经纪人平均网签单量为0.86套，同比减少了61%。

“去年开业了一家烟酒专营店，只能算作是搞搞副业。其实这几年我已经发现，各行各业都很难，中介转行更难。不过相对而言，卖房要比卖烟卖酒容易很多。我的主业还是放在经纪业务上。”这位中介老兵说。

尽管当前市场行情低迷、经营压力巨大，但受访的几位中介从业者都笃信好日子还会回来。

“我自己觉得卖房子还是能够挣到钱，只不过作为一个新人，我入行的时机不太好。”安卉说，“我也给自己留了后路，现在一边干全职工作，一边兼职做经纪人，慢慢学习成长，等到行情慢慢好起来，我还是有机会回去的。”

“没想过转行，还是会继续在中介行业留守。”任卫说，“虽然二手房买卖比较差，但转攻租赁和新房业务后有了很大的起色，门店销售业绩在回升。市场都还在，购买力也还有，可能就是对行业缺少信心。”

“中介行业没有问题，困难只是暂时的。”这位中介老兵也告诉《中国经营报》记者，“行业缺少信心才是目前最大的问题，大家都在担心高位接盘。只有刚需、改善性购房者有信心入市，行情才能慢慢恢复起来。”

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）

文章转载自：中国经营报