房地产信贷政策明显分化 三四线城市开发贷料收缩

中国证券报-中证网 2016-05-10 08:56:19
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“今年楼市回暖主要体现在一二线城市,三四线城市去库存的压力还是很大。”银行业人士对中国证券报记者表示,商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显,三四线城市的房地产开发贷料持续收缩。分析人士认为,一线城市楼市今年一二季度呈显著回暖趋势,但这种爆发性回暖并没有扩散至三四线城市,也不可能持续太久。随着房地产及相关的金融政策回归平稳,一二线楼市的增长将放缓,房地产开发贷、个人住房按揭贷款等需求都将随之降温。

一二线城市开发贷或降温

根据国家统计局发布的3月70个大中城市住宅销售价格变动情况,3月新建商品住宅价格上涨的城市数量明显增加,达62个,为近两年来房价上涨城市数量最多的月份。多数城市涨幅扩大,有55个城市新建商品住宅价格涨幅高于上月,47个城市二手住宅价格涨幅高于上月。

这轮价格上涨背后,离不开商业银行的“杠杆”相助。央行最新发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示,今年一季度房地产贷款增速上升。2016年3月末,人民币房地产贷款余额22.51万亿元,同比增长22.2%,增速比上年末高1.3个百分点;一季度增加1.5万亿元,同比多增5045亿元。其中,房产开发贷款余额5.22万亿元,同比增长13%,增速比上年末低4.9个百分点。

过度火热之后,或将迎来降温。5月9日,人民日报刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,权威人士指出“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

分析人士指出,这或许意味着以宏观政策为导向,各地方的差别化调控将成为下阶段“去库存”的主要方向。未来楼市“分城施策”将进一步清晰,过热的一二线楼市将实施调控。

中原地产首席分析师张大伟认为,开年楼市成交火热,房价涨幅继续扩大,且房价环比上涨的城市个数创近两年来新高。后续市场不仅面临自然回调压力,沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落,3月末两地的中原报价指数均跌破50%,即报价下跌房源已经超过上涨房源。政策的短期效应已现,市场将逐步进入调整。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊预计,一二线楼市的房地产开发贷将很快降温。一方面,一季度房地产市场快速增长,本就属于政策的短期调整。另一方面,商业银行近几年的房地产信贷政策趋于谨慎,会根据调控基调及时调整。

三四线城市去库存任务艰巨

作为给房地产需求端加杠杆的“主力”,商业银行在本轮楼市上涨中并没有“被冲昏头脑”,三四线城市的房地产开发贷依旧偏紧。

“上海深圳这些一线城市楼市坚挺,但大多数三四线城市还在苦苦去库存。我们这两年对开发贷都很谨慎,今年到现在还没有放出一笔开发贷。”张艳是一家全国性银行江苏某三线城市分行负责人,她告诉中国证券报记者,不仅仅是她所在的银行,当地绝大多数银行都是一样。

张艳告诉记者,目前的主要任务还是去库存,银行在三四线城市的开发贷政策中短期来看不会放松。“地方政府、银行和开发商都在研究如何消化库存,根本无心投放新的开发贷。”

中国证券报记者在采访时发现,一些中小开发商更是直言“不要钱”。在海南三亚,一家民营开发商的负责人坦言,“现在银行给我们贷款都不敢要了,不敢拿地,还要贷款做什么?我们现在需要的是盘活存量、盘活资金。”

业内人士认为,目前三四线城市存销比虽下降但仍然较高,去库存任务艰巨。各地政府和开发商应避免再度进入“销售—拿地—建房—增加库存”的循环。中原地产监测的重点城市中,4月存量较去年末除南昌、深圳小幅增加外,其他城市均有减少,杭州库存降幅接近七成。从消化周期来看,4月重点城市的库存消化周期超过一年的仅有青岛、莆田、舟山、呼和浩特等。南京、苏州、合肥依然保持在2至3个月,供求矛盾问题短期内尚难化解。

根据研究院监测的35个城市数据,截至2016年3月底,一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2493万、17728万和4257万平方米,环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%,同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。其中,三线城市3月份新增供应量为349万平方米,而新增成交量为349万平方米,新增供应量和新增成交量持平,这使得库存变动幅度不大,去库存任务依然艰巨。

个贷政策将进入调整期

券商人士认为,在目前情况下,一向被视作优质资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。根据国家统计局披露的2016年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况,1-3月,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%。其中,国内贷款6226亿元,增长6.5%。在其他资金中,定金及预收款7882亿元,增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元,增长46.2%。央行数据也显示,今年一季度个人购房贷款余额15.18万亿元,同比增长25.5%,增速比上年末高2.4个百分点,比各项贷款增速高10.8个百分点;一季度增加1万亿元,同比多增4309亿元。

银行业人士认为,如此爆发式增长或难再现。一方面,购房者的需求已经得到较大程度释放,未来准购房者将进入观望期,而这也是导致个人房贷增速回调的主要原因。另一方面,预计央行等监管部门将进一步细化“分城施策”,针对一些房价过快上涨城市调整个人住房按揭贷款政策。在国家统计局的监测数据中,最近两个月包括合肥、南京、苏州等二线城市的房价增速已远超一线城市。

同策咨询研究部总监张宏伟对中国证券报记者表示,首先,从历轮楼市出现过热的阶段表现来看,每当市场出现过热时,全国性的调控政策势必会出台,为过热的楼市降温。如今,楼市调控政策基调转为“分城施策”,那也就意味着,哪个城市当前出现过热的状况,哪个城市或将面临调控的风险。如今,南京、苏州、合肥等上述城市楼市出现过热的状况,这些城市已经有一轮“温和”的调控政策出台,如果上述城市楼市继续火爆,“日光盘”频现与“地王”频现的状况持续,政策不得不继续从严。其次,央行等相关部门已经对上述热点城市进行调研,储备政策准备充分,只不过等待时机发布而已。比如首套房认定标准或调整;首套房贷或由当前的首付两成回升至首付三成;二套房贷政策或由当前的首付四成提升至六成;公积金政策或由于贷款余额不足而被动收紧等。

北京高端住宅供应料增加

□本报记者 彭扬

北京市住房和城乡建设委员会和北京市通州区人民政府日前发布了通州区史上最严楼市限购令。业内人士认为,政策从多个方面防范了炒房需求的出现。

抑制炒房需求

亚豪机构市场总监郭毅表示,自去年北京通州区住宅双重限购之后,区域内商住产品开始凸显优势,项目入市积极性提升因此拉动整体成交不断攀升。而进入4月之后,随着通州商住限购传言的散布,通州区域成交进入一个新高峰,4月通州区共实现成交6601套,市场成交占比高达44%。

研究院智库中心研究总监严跃进认为,此前在北京通州副中心建设背景下,部分投资投机客瞄准市场机遇,积极购房,进而转手套利。现在来看,此类物业的投资价值在弱化,一定程度上和此前通州普通住宅购房政策收紧的思路是一致的。

另外,为了防范企业炒房,此次政策规定企业购置商办项目,接盘者必须为机构,而不允许是个人。这便打消了此类企业购房转让给个人的想法,从各个关口防范了炒房需求的出现。

严跃进表示,仍需要警惕两个风险:一是顺义和大兴后续类似商务型公寓的炒房热或出现,使得这两个区后续需要警惕此类炒房风险,相关数据监控工作应积极部署起来;二是可能引发通州周边如燕郊等城市购房市场热,此类城市后续也应继续收紧相关政策。

高端产品供应料增加

从潜在供应情况来看,郭毅表示,2016年前5个月北京住宅用地仅出让5宗,且今后出让宅地将遵循“90/70”原则。潜在供应的稀缺以及土地成本的上涨,使得这类现有的城区住宅项目,尤其是主打中大户型产品普宅项目价格仍将不断攀升。

戴德梁行北中国区研究主管陆明表示,一季度密集推出的住房公积金账户存款利率上调、房地产交易环节契税下降、放宽境外个人在京购买住房的限制条件等利好政策将刺激购房需求释放,改善性需求的占比也将进一步加大。2015年北京新增住宅用地楼面单价同比上涨15%,预计在土地市场的带动下,未来高端产品供应量将继续增加。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,一方面,在经历了多年快速规模化发展之后,目前北京整体可供应住宅用地缺乏,宅地稀缺造成了北京土地价格持续攀高,这也使得新房项目呈现豪宅化趋势;另一方面,2014年底“限高令”的解除,多年积压的供需两端的豪宅需求在2015年集中释放,豪宅项目的热销,也刺激了高价地的成交,这将使得2016年至2017年,北京将迎来豪宅入市的高峰。

“未来住宅市场发展,对于一线城市而言,是刚需春天即将过去,高端市场的春天已然来临,这是供需两端合力的结果。”明源地产研究院副院长、房企转型与创新研究专家刘策认为,从供应端来看,开发商拿地价格越来越高,甚至新增土地楼面价格已超过区域商品房均价,导致房企只能将大部分新增土地规划建设成高端产品,以提升产品溢价,获得正利润;从需求端来看,随着家庭结构的变化,一线城市改善型购房者将逐渐占据市场主力,私营业主、互联网、金融业等高管成为高端住宅主要购买人群。另外,一线城市房价逐年上涨,使得之前购房人群获得了巨大资产增值,也在很大程度上提升了改善型产品的购买力。

业内人士提示高地价风险

□本报记者 彭扬

近日,北京市出让三宗分别位于昌平区南邵镇和大兴新城的地块,单位面积价格再创区域新高。其中,两宗昌平区六环外住宅用地楼面价均已超过3万元/平方米。业内人士认为,土地出让价格创区域新高,符合市场预期,但也需规避地价过高可能给企业现金流以及销售带来的风险。

土地市场分化延续

研究报告显示,2016年一季度土地市场分化持续,一线城市受供地锐减影响成交走低,二线城市渐成市场热点,近期表现抢眼,地价呈上涨趋势;三四线城市在政策托举下仍提振无力。全国主要城市一季度供地总量同比收窄,仅二线城市高于去年同期,成交继续价涨量跌走势,出让金总额同比略增。

在此次北京三宗土地拍卖之前,研究人员表示,受供应收缩影响,一季度北京土地成交量大幅下滑,仅成交3宗住宅用地。其中,春节前出让的朝阳区五环内稀缺宅地意外遇冷,仅以微溢价成交;大兴区及门头沟区地块均达到合理上限价格,并刷新板块或区域地王。北京宅地地价继续上涨,同时向远郊区扩散。

华创证券分析师杨骞认为,一季度主要城市土地成交价格同比环比均实现上涨,叠加房地产开发投资和新开工面积超预期增长,显示房地产市场当前的乐观情绪。预计整个上半年房地产开发投资、新开工面积都将保持增长。

关注高地价风险

研究院智库中心研究总监严跃进表示,北京土地市场火热有三方面原因:一是北京市场补库存的需求充足,房企拿地积极性非常高,部分房企虽有转型意识,但还是依赖传统地产开发,对此类土地市场有追捧意识,拿地高溢价因而符合市场预期;二是中型房企拿地心态更急迫,希望进入500亿甚至1000亿军团,所以拿地和投资更急切;三是今年第一季度房企销售业绩不错,对于北京等一二线热点城市的投资热情依然会增加,北京市场虽然地价较贵,但依然能够获得房企的认可,这是此类房企积极拿地、顾虑较少的原因所在。

明源地产研究院副院长、房企转型与创新研究专家刘策则认为,随着行业进入转型与分化的深水区,区域分化日益严重,一二线城市总体表现优于三四线城市,因此,回归一二线成为开发商共识,而北京作为一线城市代表,加上特殊区位优势,必然激发在土地市场的争夺,尤其个别优质地块争抢激烈。

其次,北京市场供求严重失衡。从供应来看,土地供应的减少是推升地价的重要原因之一。统计数据显示,北京土地供应总量从2010年的6400公顷缩减到2015年的4600公顷,土地供应总量和住宅供应的总量都在减少,且有持续减少的趋势,但北京又是各大房企兵家必争之地,土地资源的稀缺再加上高强度的竞争必然体现在价格上,造成了如今的高地价。

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