如何避开二手房买卖雷区

在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭，个人输多赢少，大多数人都会“吃哑巴亏”。要避免这种情况，除了增强法律意识之外，还需要在签订各种合约、文书过程中，尽早发现其中陷阱。

六成个人输给中介

个人与房产中介发生纠纷而闹上法庭，输的一方往往是个人。

3月15日，上海市司法局和律协举办“O2O法治沙龙”，邀请律师为市民分析居间合同中可能存在的陷阱。在活动现场，上海江怀律师事务所田思远律师分享了一组数据。根据他在数据库的检索，2015年上海居间合同纠纷一审判决共有1998件，其中将近60%的案件都是市民败诉，案件相对集中在佣金方面。

在分析个人败诉比例过高的原因时，律师表示除了诉讼过程中专业律师参与程度较低之外，还有一个很大的因素就是买卖双方在签订各类文书时，由于个人疏忽导致自己陷入被动境地，甚至输掉官司。

仅凭个人力量，显然不能通已经配备了法务部门的房产中介公司相抗衡，因此在没有律师的参与下，败诉的往往居多。据了解，为了应对大大小小的纠纷，各房产中介公司基本都配备了具有法律专业知识背景的法务人员，而个人所具备的仅仅只是一些法律常识，与法务人员这个群体力量相差过于悬殊。而从经济角度来看，居间合同标的大多在3万～5万元不等，对个人而言是一个不小的负担，而对律师来说因为标的金额并不大又缺乏兴趣，所以个人不愿找而律师不愿参与，因此大多数情况下都是个人跟公司去“硬碰硬”，但又很难找到关键的事实和证据，其结果可想而知。

各个环节都有“雷区”

在遵纪守法的前提下，个人如何才能规避二手房买卖过程中有可能会碰到的问题，从而尽量减少纠纷的发生，并保障权益？

律师提醒说，二手房买、卖方在与房产中介签订各类文书过程中，应该将风险控制工作前置。这项工作如何操作算到位呢？其关键是在签订委托出售协议、交意向金、签署居间协议、草签房屋买卖合同等环节中，留意其中的风险点，并提前将其化解掉。为了便于理解，下面我们结合具体案例来进行分析。

谨慎对待特别代理

目前各个中介公司为了让自己处于竞争的有力位置，纷纷采取特别代理方式，但稍有不慎，可能也会让自己陷入被动境地。

【案例1】陈先生在出售房产时，考虑到对方是一家大型房产公司，网点众多，于是在经纪人的建议下与之签署了特别代理协议，而对方也在口头承诺在一个月之内将房产卖出。但事与愿违，陈先生只好通过其他中介公司来寻找买家并成功交易，没想到却收到了法院传票，排名前列家中介公司认为他违约而将其告上了法庭。

【解析】特别代理是中介方为了让自己掌握更多房源而采取的一种办法，因此为了获得特别代理资格，房产中介不惜做出各种承诺，比如在约定时间内出售、成交价高于市场水平等，甚至会主动降低佣金标准。但同时对卖家也会提出各种要求，比如不能重复挂牌。不过专家提醒说，签订特别代理之前，买家一定要了解清楚双方的权利和义务是否对等，并了解自己要承担的违约责任是哪些、有多大，然后再决定是否签订该协议，而不能只是听信中介给予的美好承诺便轻易下笔。

意向金“转定”要当心

与意向金有关的协议，也是买家在签订协议时需要特别当心的地方。

【案例2】小谢看中一套两房，对价格、地段都比较满意，于是考虑与卖家做进一步接触。这时，中介建议他先拿出10万元作为意向金，同时拿出一份事先拟定好的协议，要求其签字，他在协议中看到这样一段话：本意向金收据作为甲方（购房人）委托乙方与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用。小谢认为不妥，要求中介修改。

【解析】小谢对该意向金协议产生疑问并非无道理，因为根据该条款规定不难看出，购房人已经向中介公司进行了授权，授权其与卖家就价格、付款方式等进行谈判，这显然会把自己置于被动境地。专业人士建议，在签订意向金协议时，需要注意的是不要给中介公司授权，慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”，这样避免意向金直接转为定金。

居间协议勿马虎

与房产中介签订居间协议也是一个很重要的环节，应关注到所有核心内容。

【案例3】阮小姐决定与某房产中介合作，购买其推荐的一套二手房。在对方提出签订居间协议时，阮小姐就其中有关费用承担方式做了详细了解，在得知对方为“到手价”之后，认为有失公平而重新进行协商，但对方不同意她的提议，于是选择了放弃。

【解析】居间协议是是指居间人与委托人之间签订的合同，又称居间合同，主要包括双方的权利和义务、违约责任的划分等等，在签订之前需要仔细了解相关内容。专业人士提醒，在签订居间协议时，必须明确居间合同履行服务的具体内容，如只是促成合同成立，还是牵线让买卖双方达成合同意向，或仅介绍买卖双方认识，或有其他协助义务等；同时还需要对居间服务过程中出现的违约情况之后如何处理，尤其是房产中介一方的责任如何划分并处理等等，都需要做到事先明确。

另外，还需要重点提醒的是，由于当前流行“到手价”，税费会转嫁到买家头上，而与我们平时见到的各自承担各自费用有所区别，所以对于税费的承担，买卖双方都需要在跟中介公司签订居间协议时先行明确，以免日后“扯皮”。

买卖合同最重要

签订买卖合同环节最为复杂，同时也最为重要。只要在房屋买卖合同上“签字画押”之后，就会被认定为买卖双方真实想法的体现，所以在落笔之前一定要认真阅读所有条文并一再确认。

【案例4】老王跟卖家谈妥房价之后，在房产经纪人的帮助下签署了二手房买卖合同，虽然中介表示这是格式合同，只需注意个别细节即可，但老王还是仔仔细细地通读了合同全文，并将卖家承诺的内容写进了附件。

【解析】老王的做法无疑是值得肯定的。目前各地都提供了规范的二手房买卖合同文本，从而避免了很多问题。但还有需要注意的是，除了面积、房价等关键信息，以及双方违约责任等内容需要准确无误之外，对于卖家承诺的内容，也需要在合同中得以体现，比如赠送的家具、家电数量、型号等，以及卖家未能了结的费用如物业费、水电煤气费如何处理，都需要在买卖合同中体现出来。另外，尽量避免签订阴阳合同，因为一旦发生纠纷，阴阳合同的内容到底具有多大真实性，很难判断。