李宇嘉:社会资金对一线城市楼市的追逐不会改变

每日经济新闻 2016-04-12 09:04
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沪深楼市新政“落地”后,市场调整明显。中原地产的数据显示,新政首周,上海新房成交面积比前一周下跌60.4%,成交均价环比下跌了3.4%;而深圳新房成交652套、7.05万平方米,分别下滑16%和15.7%,这已经是深圳新房成交量连续5周下滑。二手住房市场调整幅度更大,新政首周,沪深两地二手住房成交量

沪深楼市新政“落地”后,市场调整明显。中原地产的数据显示,新政首周,上海新房成交面积比前一周下跌60.4%,成交均价环比下跌了3.4%;而深圳新房成交652套、7.05万平方米,分别下滑16%和15.7%,这已经是深圳新房成交量连续5周下滑。二手住房市场调整幅度更大,新政首周,沪深两地二手住房成交量分别下跌30%和50%,挂牌价下调幅度在5%~10%。  从二手房上门量、盘客比(放盘量/看房量)、议价空间等前瞻性指标看,当前市场与新政前差别很大。  综合各机构判断和笔者市场调研,未来沪深楼市成交量回调30%~50%是大概率事件,价格得不到量的支撑,也会明显下调。成交量下滑较大不能完全认为是政策的原因。相比过去“10年9调”,此轮沪深楼市新政算是“温柔的一刀”。新政最大的特征就是收紧非户籍人口购房,但沪深两地非户籍人口购房占比分别仅为40%和35%。另外,并无政策限制的北京,4月以来二手房市场新增客源和房源分别下降12.4%和9.4%,新增客源已连续5周下滑。  因此,沪深楼市回调的根本原因在于市场预期改变。每一次实施紧缩性的政策,预期都会被冲击,这与我国楼市特征有关。对房企、中介、有产者等市场主体来说,楼市景气上升的“正外部性”很强,所以往往楼市过度景气、出现口口相传的泡沫论调后,监管部门才会出面。此时,滞后的政策给敏感脆弱的市场传达了一个不妙的信号,加上楼市信息严重不对称,草根需求端开始出现浓重的观望氛围,表现在成交量骤降以及价格回调。  至于此次沪深楼市调整,市场预期改变可能更加明显。沪深楼市新政出炉前,有关楼市泡沫传言甚嚣尘上。首先,目前一线城市房价已经堪比伦敦等国际大城市,但居民收入仅为这些城市的1/5~1/4;其次,按常住人口计算,京沪深房价收入比在20~30倍,意味着绝大多数“刚需”已经不具备房价支付能力了;再次,一年时间内,沪深房价出现了40%左右的大涨,这是史无前例的,投机炒作需求泛滥、场外加杠杆严重。据悉,在2015年四季度,深圳投资性购房占比在40%左右。因此,楼市泡沫化是市场主流论调。  因此,新政给市场传达了“挤泡沫”的信号,这不仅加剧需求端“等等看”的氛围,也促使一部分人增加挂牌、降低挂牌价。2015年,深圳房贷平均成数为6.3成,很多人通过场外配资获得首套房资格,变相加杠杆。近期,深圳严格控制首付加杠杆,楼市明显回调在情理之中。  但笔者认为,此次新政依然重在抑制需求端,没有触及一线城市楼市这盘大棋的“急所”,如政策导向、货币环境、资产配置等,不会对一线城市楼市中长期趋势产生影响。  “十三五”及未来,供给侧做减法与需求侧做加法是经济主基调,楼市去库存要承接去产能腾出来的杠杆,以熨平去产能、去杠杆的阵痛。在需求侧做加法就需要偏宽松的货币环境。  在货币宽松周期叠加鼓励老百姓加杠杆,楼市景气是必然的,这与人口红利是否结束、基本住房需求有没有解决等没有关系。只要货币不收紧,资金易于获得、利率很低,楼市景气回升就不会结束。在去产能、去杠杆完成之前,楼市托底功能不变,货币政策收紧概率不大,楼市景气周期也就不会结束。  但是,尽管货币宽松,有效资产供给仍严重不足。2015年,全国新增社会融资15.4万亿元,国企新增负债超过12万亿元,2/3的信贷流向国企及地方平台。但是,国有控股企业2015年实现利润1.09万亿元,信贷投放对于有效资产形成的作用不大,这是全社会普遍面临“信贷宽、资产配置荒”的根源,也是资金变着法子回流银行、银行理财和同业资产居高不下、资金金融体系内“空转”的原因。因此,社会资金急需要寻找避难所。  当安全资产极度匮乏时,体制优势最集中的地方也是资金最安全的地方。一线城市集中了全国20%的公共资源、就业机会、现代化成果,房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。因此,全社会资金对一线城市楼市的追逐不会改变,特别是在货币宽松大周期不结束的情况下。  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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