21说案|开发商逾期未交房,法院支持按揭借款人不偿还贷款

21世纪经济报道记者朱英子 北京报道

“本案系商品房买卖按揭贷款，由于目前楼盘烂尾情况较多，按揭贷款逾期、拒付情况普遍存在，一旦确定借款人不承担还款责任，势必引起其他借款人效仿，将严重损害申请人的合法权益。”

上述这段话，是农业银行福安市支行在2019年向福建省高级人民法院申请再审请求中所提。

因开发商逾期未交房，农行福安市支行与陈某基于该期房签订的按揭贷款合同纠纷显现，纠纷历经2年，一审、二审法院均判决支持解除相关合同，同时陈某无需对剩余贷款承担偿还责任，再审法院亦驳回了银行的再审申请。

如今，在一片断供声中，银行的按揭贷业务被推上了风口浪尖。

“假如楼盘长期烂尾、开发商无力复工，业主可以以开发商无力履行合同主要债务、业主购房目的无法实现为由，行使购房合同的法定解除权。”7月13日，上海申伦律师事务所律师夏海龙向21世纪经济报道记者表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖合同解释》）有关规定，购房合同被解除后，业主可以请求解除贷款合同。购房合同、贷款合同均被解除后，开发商就应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和业主。

同时，夏海龙指出，建议业主在解除合同之前不要擅自断供，如果业主单方断供，银行有可能以业主违约为由先解除合同追究违约责任并处置资产继续追偿，导致业主处于不利地位。

逾期交付后断供

2014年5月7日，陈某与丈夫决定共同购买福安市赛岐镇高速公路出口处“凯旋一品”的一套房产，并与开发商福建沛丰房地产有限公司（下称“沛丰公司”）签订了《商品房买卖合同》（下称“买卖合同”）。

买卖合同显示，该套房屋总价款为630372元，陈某夫妇应于签订买卖合之日支付首付款，余款44万元办理银行按揭。

同时约定：“出卖人应在2016年9月30日前将符合条件的商品房交付给买受人使用；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。”

买卖合同签订后，陈某夫妇于2014年7月8日支付了首付款190372元、专项维修资金9507元、契税10542.58元、个人抵押贷款房屋综合保险金1558元。

2015年1月26日，陈某、沛丰公司与农行福安支行签订一份《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”），约定：陈某向农行福安支行贷款44万元；用途为购买上述房产；贷款期限15年。

该贷款由沛丰公司提供阶段性连带责任保证担保，陈某夫妇提供抵押担保，抵押物为上述房产，于2015年1月30日办理抵押权预告登记。

借款合同签订后，农行福安支行依约于2015年2月3日向陈某发放贷款44万元。同年3月起，陈某逐月向农行福安支行偿还贷款，也就是月供。

行至2016年9月30日，沛丰公司并未按约交房，陷入了延期交付阶段。

眼见着沛丰公司承诺延期交房后再度逾期，且工程一直未继续施工，2017年6月，陈某开始断供，并将沛丰公司与农行福安支行告上福建省福安市人民法院，提出解除买卖合同、借款合同等诉求。

随后，农行福安支行进行了反诉。

“陈某夫妇从2017年6月2日未按合同约定履行还款义务，至起诉时，陈某夫妇尚欠借款本金396307.24及利息、罚息、复利8876.94元。”农行福安支行向法院提出，陈某夫妇请求解除买卖合同没有法律依据，请求驳回陈某夫妇的诉讼请求；买卖合同是否解除，陈某夫妇均应偿还农行福安支行借款本金及利息、罚息、复利。

2017年9月4日，法院对上述商品房销售合同纠纷一案进行立案。

支持解除合同

庭审上，福建省福安市人民法院认定，买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，因买卖合同约定逾期交房超过90日后，陈某夫妇有权解除合同，故支持陈某夫妇诉请解除其与沛丰公司签订的买卖合同。

同时，根据《商品房买卖合同解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

“因本案买卖合同已解除，致使商品房担保贷款合同的目的已无法实现，故陈某夫妇诉请解除其与农行福安支行签订的借款合同，本院予以支持。”福建省福安市人民法院称，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

针对农行福安支行反诉中要求陈某夫妇对剩余未偿还贷款及利息承担连带责任这一主张，法院则不予支持。

福建省福安市人民法院认为，买卖合同和借款合同均已解除，陈某虽系贷款合同的借款人，但最终取得贷款款项的主体系沛丰公司，故银行剩余贷款及利息依法应由最终受益人即沛丰公司负责偿还。

一审判决后，农行福安支行向福建省宁德市中级人民法院提出上诉，要求改判陈某夫妇、沛丰公司连带返还借款本金396307.24元及利息。

“一审判决没有判决陈某夫妇承担还款责任属于适用法律错误。”农行福安支行在上诉中称，借款合同注明的借款人为陈某，其对本案借款应负有还款义务，一审判决沛丰公司返还借款本金及利息固然正确，但《商品房买卖合同解释》中并没有排除借款人的还款义务。根据合同相对性的原理，陈某作为实际借款人，也应对借款及利息承担还款责任。

对此，二审法院认为，购房人是否负有返还未清偿部分的贷款义务，法律并无明确规定，就本案而言，房屋买卖合同、按揭贷款合同的解除系开发商违约导致，购房人对此并无过错。一审判决结果符合《商品房买卖合同解释》第二十五条第二款之应有之义，应予维持。

二审判决后，农行福安支行还是不服，继续主张“《商品房买卖合同解释》并没有排除借款人的还款义务”这一观点，向福建省高级人民法院申请再审，于是便出现了本文开头的诉请。

基于商品房按揭贷款合同的特殊性，买受人以所购商品房作为贷款合同的抵押担保，所贷款项由银行直接划付给出卖人。福建高院认为，本案系因出卖人沛丰公司违约导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除，买受人因商品房买卖合同解除无法最终取得案涉商品房的所有权，而出卖人将继续掌控建成或未建成的案涉商品房，且出卖人已实际占有贷款，故原审判决出卖人沛丰公司承担返还贷款的责任，符合《商品房买卖合同解释》第二十五条的规定，并无不当。

21世纪经济报道记者查询发现，该案例的判决思路是当前法院处理类似纠纷的普遍思路。

2020年，最高人民法院在审理类似案件中便指出，因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

如《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，则认定为明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

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文章转载自：21世纪经济报道