失控的“学区房”:几百万买房入学还要摇号?

第一财经网站 2016-04-28 09:15
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“500米名校资源,孩子未来不是梦。” “住XX小区,上XX中学。” 在中国,几乎每一个楼盘在宣传推广时都会傍上一所学校,因为开发商深知中国的父母为了孩子得到更好的教育会不惜代价,“学区房”因此深得人心。 可是江苏南京的一些家长最近却很惆怅。南京河西四大学区房小区银城西堤国际、万科光明城市、中海塞纳

“500米名校资源,孩子未来不是梦。”

“住XX小区,上XX中学。”

在中国,几乎每一个楼盘在宣传推广时都会傍上一所学校,因为开发商深知中国的父母为了孩子得到更好的教育会不惜代价,“学区房”因此深得人心。

可是江苏南京的一些家长最近却很惆怅。南京河西四大学区房小区银城西堤国际、万科光明城市、中海塞纳丽舍以及万达华府的家长们花费几百万买的学区房遭到前所未有的资质挑战。原因是其对口学区新城小学本部今年的实际应该入学的学龄儿童有600人,但学校原定的招生计划只有240人,整整多出了360人!

为了解决这一难题,南京市建邺区教育局建议:600名新生参与摇号,部分学生进入隔壁的建邺高中“借地方”上学,并承诺学校师资力量不会改变,仍由新城小学本部老师执教。

建邺区教育局这一举动却引起这几大学区房的业主家长的不满,几百万买的房子,为什么要被分到别处念书?而这个学区房事件还在不断发酵,对此家长和教育局依旧在博弈。要知道这些家长们花高价买这几个小区房子的最重要原因,就是因为有优质的教育资源。据说,这些担心被划入建邺高中“借房就读”的家长们,为了子女的上学权益,将于4月28日向南京建邺区教育部门提出请求取消摇号入学。

事实上,不同的“学区房”正在中国的每一个城市上演,这些楼盘因此学区而身价提高,有的甚至一房难求。在这个由房东、家长、中介、学校一起参与的楼市游戏,究竟又有多少疯狂与理性交织的故事上演?

十分钟抢房

当张军(化名)和其他购房者被卷进购买学区房的旋窝以后,他发现买房已经身不由己。

张军的女儿已经5岁,这个也逼迫他必须考虑学区房的事宜,他买的房子位于上海市虹口区文苑小区,在决定购买的过程他大概花费了十分钟不到。“我去看这个房子的时候正好有一个购房者看了房子出来,而在房子的楼下还有中介正在催促客户前来看房,我突然感觉到一种强大的压力。看了这个房子不到十分钟时间,我就赶紧要求房东手下我的定金,我担心如果房东看到市场那么好继续涨价。”张军告诉《第一财经日报》记者。

为什么要买学区房?

张军经历了一个漫长的思考过程,一开始张军觉得女儿应该开心快乐的成长,但是随着女儿周围的小朋友都开始学习英语、学习奥数、学习钢琴,张军发现如果女儿不去学习这些技能她就和同龄人无法沟通,将被排斥在同龄圈子外。在女儿的学习之外,学区房也成为张军及同龄人都必须面对的问题。

“我的朋友为了小孩读书,卖掉浦东的大房子买了浦西一个小房子,一家人蜗居在一个两居室里面没有怨言。周围的朋友都在为了自己的小孩做出努力,仿佛我们不做这样的努力就没不是一个好家长,有点随大流但有自己的想法在里面,我们也开始购买学区房。”张军告诉记者。

这像极了电视剧的场景,但是真实发生在自己身上时才知道里面的责任和压力。张军做为一个父亲,自然希望自己的女儿能够过的好、得到好的教育。

“选择这个小区有几个好处,我们计划让女儿去读上海外国语大学实验小学,这个学校不但要面试学生还要面试家长,为了让女儿和我们都提前适应这个小学的要求和周围的环境,我们要提前搬到这个附近。如果女儿没有考上这个小学,我们的小区对口是凉城三小,这个小学也还不错。”张军坦言。

为此,张军卖掉了自己在闵行的价值200万的房子,置换了目前这个价值390万但是环境却比之前的小区差不少的学区房,置换的代价是张军每个月还要付1万多的月供,这无形增加了张军家庭的生活压力。

即便是这样,张军并不后悔自己的选择,最重要的是,能够抢到房子已经让他非常欣慰。

去年11月,张军就开始看房,但是一犹豫就一直没有下定决心,随后张军赶上了今年上海的一轮疯长。在2月底他曾看上一套虹口的房源,在最近给房东定金的时候房东临时涨价120万。没有办法,张军就只能重新找,而此时他的房子已经卖掉,对于他而言买房就迫在眉睫。

“没有最好的选择,做为家长如果我们尽自己最大可能去给孩子提供给好的教育和环境,相信我们的孩子会理解。”张军笑着说。

10%的溢价空间,没商量

像张军这样的中国家长无处不在,他们为了孩子呕心沥血,而教育资源的不均衡使得学区房成为包含了市场价值和人生价值在内的稀缺资源。

朱敏(化名)在2012年9月购买了上海浦东区乳山路的一个48平米的房屋,对口的学校是福山外国语小学本部。当时的购买价格是150万,目前的市场价格是420万-450万。

“当时买的时候有两个打算,第一是投资,因为位置不错而且有对口学区,这样的房子一般价值比较高。同时我们也是为(孩子)挂户口做准备,如果以后没有更好的选择(孩子)可以去那里读书。”朱敏告诉《第一财经日报》记者。

目前,朱敏的这个房子租金每个月5000元,朱敏对于这个投资非常满意,她也打算继续持有这个房屋。

像朱敏这样的投资客也在市场扮演了重要的角色,学区房究竟有多大的溢价空间呢?

目前上海静安区的海防村(小区)因为对口上海静安教育学院附属小学,有学区房已经炒到16万/平方米。

刘先生此前曾住在大闻丽都苑,这个小区同样是上海静安教育学院附属小学的学区房,2014年底他因为缺钱以600万价格卖掉,而如今这个房子已经超过1000万元。

“学区房的普遍价格比非学区房贵10%甚至更多,比如海防村的房子大部分都是购房者买来挂户口读书使用,购房者根本不会居住的。”中原地产昌平分行经理罗安云告诉记者。

不均衡的教育资源,使得“学区房”概念像游戏一样扑朔迷离。

纵然上海有超过100所社会认同的“重点小学”(由于上海并没有划定重点小学,但是各大论坛仍然有小学排名),但是对于这个有2400万的人口大都市而言,显然还是不够的。

复旦大学在2015年的一份研究报告显示,将“重点小学”的学区楼盘价格进行了统计,并按照市区和郊区归类,并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数,可以看出这些学区房单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。

上述报告同时提到,所有区域学区房均价都明显高于该区域房屋均价,学区房单价较全区房屋单价差值最大的是虹口和浦东,其中浦东的学区房单价比全区房单价贵达42%之多。该报告提到,因为教育资源差异,浦东新区的适龄入学儿童数量与“重点小学”招生人数差异最大,其所在区的入学可能性低于20%。

理性还是疯狂

这场因为学区房产生的博弈游戏并没有结束,只要家长有对优质教育的需求,学区房就会开始自然产生并一直存在。但是南京建邺区的“学区房事件”则让更多的人思考,学区房到底有多大的作用?

今年2月,教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况积极稳妥采取多校划片。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。

多校划片是指一个小区对应多个学校,多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区,确保各片区之间大致均衡。在具体操作中,实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生,仍应就近安排至其他学校入学。

学区房何去何从呢?

随后,上海则表示上海目前已经在大力推行的学区化、集团化政策,正是符合上海实际情况、推进教育资源优质均衡的举措,和“多校划片”的本质是一样的。 集团化办学就是将优质学校与自主发展能力较弱的学校,或者大型居住社区公建配套新建学校等结成办学联合体,通过学区化集团化办学的组织形式。

浙江省教育厅负责人表示,浙江教育资源相对均衡,且已实行‘单校划片’多年,制度比较成熟,效果也较好,浙江近期将不会采用多校划片的入学方式。”

在北京西城区文昌胡同的一处学区房曾被媒体爆出单价46万/平方米,当地业内人士更是认为学区房投资价值明显高于普通住宅。

“我们发现即便市场再差学区房也可以保持向上的价格,其抗跌能力明显高于其他浦东楼盘。现在的人就是特别重视教育,大家如果有能力还是愿意让小孩获得更好的教育。此外,这些房屋的租金价格也很高,很多家长为了陪读也会选择租房。”中原地产高级研究经理卢文曦告诉记者。

卢文曦同时提到,今年学区房和去年比也是降温不少。去年很多学区房都有投资客存在,今年上海出台了325新政,很多投资客都被挡在门外,因此市场开始回归理性,观望心态开始严重。我们预测今年5月-6月会有一些刚性需求的购房者开始购买学区房,如果没有投资客,这个市场会相对稳定。

某机构智库研究总监严跃进建议,住建部门在项目规划和审批的时候,必须对此类学校资源进行系统把握,在项目预售前就应该有各类明确的学区教育资源分布情况,以及分配的机制,这样也可以规范学区房的市场。

而更多的业内人士则认为,目前学区房依旧具备不错的保值增值能力。张军3月买下的这个房子目前市场价格已经涨到了440万,不到两个月张军似乎“赚了”50万。目前看来,在学区房的游戏里面,张军们并未亏本。

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