土地续期案例已现 老二手房老公房交易是否受影响

第一财经日报 2016-04-19 09:25
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这几天,一条关于“土地使用权年限到期或即将到期,需花费房价三成费用‘买地’才能重新办理土地证”的消息引人关注,很多购房者都开始检查自己买的房子土地使用权年限。尤其是,一些年代比较久的二手房是否会受到影响呢? “对于部分房龄比较久的住房来说,确实会面临此类困扰。”某智库研究中心总监严跃进对《第一财经日

这几天,一条关于“土地使用权年限到期或即将到期,需花费房价三成费用‘买地’才能重新办理土地证”的消息引人关注,很多购房者都开始检查自己买的房子土地使用权年限。尤其是,一些年代比较久的二手房是否会受到影响呢?

“对于部分房龄比较久的住房来说,确实会面临此类困扰。”某智库研究中心总监严跃进对《第一财经日报》分析,尤其是如果产权“续费”问题不清晰,那么二手房本身的评估价是在不断下降的,这对于部分二手房房东来说也是不愿意看到的一个内容。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析,住宅类土地肯定是可以续期的,但到底是按照评估价值还是土地基准价来交,都没有一个定论。”之前大家都没有意识到这个问题,但交费是肯定的,交费多少对市场都有一定的影响。”

张大伟说,按照正常评估来说的,超过30年的房屋价值比较低。只是由于现在因为房子的投资属性比较强,很多人不关心这个话题,忽视掉了这个因素。

即便是在一手房市场,也存在这样的情况。比如受囤地生财的利益驱使,一些开发商有意囤地、拖延开发进度,楼盘销售周期拉的过长,等房子真正到了业主手上时已经度过一段“空闲期”。有的房地产项目是分多期进行开发的,等到开发第三期、第四期时,相应的土地使用年限肯定会缩水较多。但在目前的市场交易中,往往三期、四期的售价要比首期价格要贵很多。也就是说,很多购房者花了数倍的价钱购买了土地使用权更短的房子。

张大伟说,随着目前小部分案例到期,很多人就会关注这个事情。尤其是一旦到市场调整周期,特别是上世纪90年代的房子的价值就会出现大幅度调整。所以对购房者来说,现在就应该谨慎考虑购买90年代的比较老的物业了。“现在大家对这个事情只是关心,目前对价格的影响还比较小。包括两年前房价在下跌的时候,比较老的的房子下跌得比较明显。”

不过,在严跃进看来,目前对二手房仍不需要过于担心,因为温州的案例是有个性性质的,目前部分二手房带有很强的老公房性质,后续除了产权年限外,本身背后的产权属性或归属还需要进一步调整。另外,即便是遇到产权到期的问题,那么个案来看,确实会征收,尤其是只有20年产权的此类不具有代表性的项目,其实本质上是在补地价,而不是真正在补产权。

“对于普通购房者的70年产权的住房来说,实际上考虑此类问题为时过早。”严跃进说,这样一种土地出让金补缴的做法是比较罕见的,属于地方性质的历史遗漏问题,即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限,所以会出现补缴土地出让金收入的做法。实际过程中我国新建商品住宅市场发展主要是近20年的事,绝大多数用地是按照70年方式出让的,所以并不需要有太多的忧虑。

严跃进说,当然温州的问题给住房和国土管理部门提出了新要求,对于部分土地用地年限到期的住房项目,如何补缴地价,防止市场误读,显得非常急迫。如果70年产权的住房,主流的做法是后续用地使用权会自动更新,而非补缴。

张大伟说,目前上海、北京很多老公房土地使用权只有50年,当时很多土地不是公开出让的,而是企业划拨的。“这也要求政策出台部门要加快顶层政策设计。”

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