卖房子也有大学问 流程手续一定要懂

不管做什么事情，都有基本的步骤和流程要遵守。许多人在买房子的过程中都说流程很复杂，各种税费的计算和缴纳，房屋的基本状况，社区周围生活环境设施，交通教育医疗等方方面面都需要反复考察仔细了解。其实作为卖房子的一方何尝不是这样，尽管现在很多工作都交由专业的二手房中介公司代理，卖房过程中也有专职的二手房经纪人全程服务，但是对很多排名前列次出售房子的人来说房产交易过程中的相关流程必须要详细了解，做到心中有数，只有这样才能更好的将自己的房产顺利转让出去。

☆交易流程☆

1、房屋交易的双方在中介公司的促成下签署三方居间合同，然后到所在房管局查档，交付定金。

当交易双方在中介公司的促成下签署了《三方交易合同》后，应同时到房管局查档，这样可以有效的防止与购房者以及中介公司在交易过程中可能出现的风险。房屋交易过程中，任何一方出现不实行为，很有可能导致交易纠纷。所以，查档的功能一是可以确认该成交房产的所有权人是否是签约的本人，二是确认签约的卖方是不是拥有该房产的全部所有份额，三是确认该房产是否在银行或者其他第三方机构有抵押行为。

2、过户交纳相关税费

(如交易房产在银行有抵押的，需提前撤押。如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)

3、银行贷款审批通过后，就可以去房管局网签，买方支付首付款

4、领取新证

(如需向银行贷款的要到银行做抵押，签署抵押合同)

5、银行放款给卖方

6、水电，煤气，暖气，物业管理，数字电视收视，网络宽带，电话等的过户。（这些相关的事宜中介公司不会代理，需要房屋交易双方协商共同处理，很多人不注意这些过户细节，以至于日后会给自己带来很多麻烦）

在签约的环节上，应着重注意的问题有以下几个方面:

1、如果售房者的权利只有一个人的话，中介公司和购房者应当搞清楚售房者是否已经结婚，因为需要确定售房者卖房子是否得到了配偶的同意，如果得到了配偶的同意的话，应当由夫妻双方共同出面签署合同，如果配偶因故不能到达亲自签约的话，签约人应当出示配偶的亲笔授权书，这样可以有效防止婚内财产私自转移而导致交易最终不能成交的情况发生。

2、过户交纳相关税费，售房者的房产证如果是在银行有抵押贷款的情况，就应当先提前到银行撤押，还清卖方的银行贷款后，才能拿到房产证，此时业主才拥有房产的100%份额，这样才可以到房屋管理部门进行正常交易。

卖房子需要缴纳的税费有哪些？

1、营业税：根据相关房产新政，转让出售购买时间不足2年的住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过2年的住宅免征营业税。2、印花税：个人销售住房暂免征收印花税。

3、个人所得税：征收条件以家庭为单位出售非住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭少有住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

4、土地增值税：个人销售住房暂免征收土地增值税。

5、城建税、教育费附加：随营业税附征。

熟悉并了解以上步骤流程，交易过程中按部就班，循序渐进，就可以做一个明白自信的卖方。本刊记者姜秉昕综合整理鉴于二手房的独特地理位置，广大百姓对二手房的需求一直非常刚性。《山东商报》为方便读者，特在每周三二手房专版推出“个人住房信息发布平台”。　本着给老百姓省钱的原则，价格实行较低：15元/行，每行20字以内（含电话号码）。　◇刊登条件:必须是个人住房的买、卖、出租，不包括门头、商铺、写字间等信息。◇刊登时间：每周三，二手房专刊。