夜谈房事 | 美国的房子比中国便宜吗?

中美房地产各方面的差异之大，不可以道里计。如果静态比较中美房价，视角差之毫厘，结论失之千里。

01.美国的房子比中国便宜吗？

  门票和通票是不一样滴！

  传说美国的房子比中国便宜，比如底特律出现标价1美元的房子，美国的独栋别墅20万美元就能买到。

  但人们不知道，在美国，绝大多数房子都不是坐落在中国人标准体系中的城市。在美国公路电影《德克萨斯的巴黎》和《末路狂花》里，人们对城市和房屋的印象模糊到接近于无，这不能怪导演，因为在我们看来不起眼的中小城镇，本来就是美国城市的主流。

  这些城镇土地上较大的投资不是CBD和综合体，而是那一条条载满了狂野故事的高速公路。生活配套都是基本型的，一两个小超市、一个木制教堂、一个小酒吧，也就差不多了。再加上美国土地私有，碎片式的土地分散供应，没有大庄家，土地供给量很难出现明显的高潮和低谷。

  这些造成了美国土地价值不高，增值性不强，甚至不如中国的三线城市。所以，在美国的大部分地区建新房，就其土地成本而言，相当于中国的小产权房。

  即使在像纽约和芝加哥这样的大都市，由于城市的大规模投资基本停止，土地价值的增长趋于停滞。更主要的是，住房市场属于存量市场，地段和品质较好的房子都是二手房，不存在新盘定价的雁行效应。

  当然，影响更深远的还是物业税，每年按房产的市场价评估征收，这使得持有房产的长期成本增加，进一步消弱了房产的投资性。

  打个形象的比方，在中国买房，好比买了游乐园的通票，玩遍所有项目也不用再花钱；在美国买房，仅仅是买了张门票，入园后的每个项目都需再补上一刀。

  在中国买房是一次性付款，购房成本前置，买房后独享增值利益；在美国买房是一世性付款，购房成本长期分摊，即使房产不增值，也需每年支出赋税成本，如有增值，则是社会与业主共享。

  中国作为增量市场，大规模集中性投资在先，买房后除了物业费，几乎没有任何持有成本，房价上涨是靠大量投资的内在支撑和新盘雁行效应的外在牵引。

  而美国正好相反，作为存量市场，事前无大规模连续投资，事后又有伴随一生的持有成本负担，除非有极特殊的地位，如纽约的全球金融中心和国际化大都市，美国房价易稳难升。

  次贷危机的爆发，恰恰是美国不顾其存量市场和以中小城镇为主的特征，硬是以加大杠杆率降低资金成本的金融手段拉升房价，最后鸡飞蛋打。

  可见，中美房地产各方面的差异之大，不可以道里计。如果静态比较中美房价，视角差之毫厘，结论失之千里。1美元的房子和20万美元的别墅可能是事实，但它所在的城市凋弊、产业衰败、人口流出、黑人遍地，你买下来之后，还要按照规划法令，投资修缮，难租难卖难住。这两个美妙的数字对你而言，有啥意义？

02.超级都市的黄金年代刚刚到来

  英国脱欧告诉我们，京沪深房价还得涨

  英国脱欧是“屁股决定脑袋”的结果。在反对脱欧中派别中，伦敦占了重要一席。因为作为国际大都市和金融中心，伦敦是英国“对外开放”的得益者。

  你没看见，国际化先进金融机构，大多在伦敦设立总部，你没看见，印度塔塔集团的掌门人、香港的李嘉诚、中国的王健林和荣智健、俄罗斯富豪切尔西老板阿布，都喜欢在伦敦投资和置业？

  所以，全球化和网络化对超大城市是巨大利好。地球村的背景下，不管是基于旅游、商务、求学、移民和婚姻的目标，国际交往会乘数级增加，而这些增量大部分都会落在TOP3以及旅游名片城市，如北京、上海、深圳、广州，再加苏杭和海南等。

  当下，京沪深大则大矣，但国际化、网络化、超级化远没到位。房子多则多矣，但真正令人满意的好房子，特别是成片的好社区，还屈指可数。其实，在一个成熟的城市，基于同质化的好社区，才是高房价的最稳定基石（这是另一个话题，找机会再聊）。

  相比伦敦大部分由传统承继而来、具有浓厚守成色彩的优势，中国的超级都市都有着巨大的成长性优势。

  伦敦的优势在于与美国的同种同文、英语的全球排名前列通用语言、日不落帝国宗主国余光、传统金融和贸易优势。近年来则是由于英国国内政治稳定和城市公共管理得法。

  而京沪深优势的成长性更令人振奋和看好。大量的公共服务设施待建，如城际交通、医疗、文娱、会展等，再加上产业升级、城市改造和环境优化，中国超级都市价值提升的空间，仍然不可限量。

  你又害怕了：“如此说来，大都市会不会到处都是豪宅，成为富人的天下？”放心吧，应该不会。从国际经验来看，超级都市都有着多层次的住房供应体系，如卫星城镇、低总价商品房、发达的租务行业和保障房，来对应各类人群的居住需求。与你惯有印象不同，之所以成为超级都市，就是因为它能够同时容下最富的人和最穷的人，较好的人和最坏的人。政府主宰不了他们的来去，只能通过完善的公共管理，使他们各安其位，各谋其生。

03.寻找大智慧

多善意少机谋，标本兼治，等待时机

  短期：灵活调控，避免触发危机；中期：完成城市大规模集中性投资或使其分散化；长期，1、城市群模式，加强城市的分工和平衡发展，改善供应格局；二、2、等待增量市场变为存量市场，市场定价权易手。

  气寒西北何人剑，声满东南几处箫？

  在中国房地产地域扩展的脚步中，我们已经听到了格局之变的滚滚雷声。

  踏着十一个新城的节点，北京已进入通州房山时代，上海除了“一城九镇”，还在规划四大副中心，而从“三面云山一面城”到“一江春水穿城过”，杭州已由西湖跨入钱江。

  一线城市的房地产开发，正从“市区时代”进入“郊区时代”，城区和郊区开发量之比，已经是后者占先。城市格局亦由单中心向多中心转变。这是排名前列个拐点。

  中国的房地产开发，正从一线城市时代进入全国城市时代。主战场不再局限于京沪深广，从珠三角到环渤海，区域规划的畅想曲正在奏响，二线强城市集群已藏龙卧虎，变身兵家要地。这是第二个拐点。

  这两个拐点的到来表明，中国城市土地上的连续投资正由高度集中转变为相对分散。主城区的大规模投资基本结束，投资在向郊区分散；一线城市的集中投资基本结束，正在向二三线分散。如果说投资在时间和空间上的高度集中是形成高房价和过快上涨的症结，那么相对分散应是一副解药。

  这两个拐点的另一层深意，是一线城市--至少是其主城区--已经进入了存量市场，而由增量市场（非成熟市场）向存量市场（成熟市场）的转变，形成了中国房地产市场根本性的战略转变，这是第三个拐点，或称“终极拐点”。

  进入存量市场，表明集中性投资已经完成，房价再大升的内在动能消失，还意味着从质量还是数量上，新盘已失去了以往的影响力，二手房成了主角，夺过了市场定价权。

  新盘之所以能成为引领市场的“头雁”，是因它将好地段和优品质双美合一。而以新盘做前瞻性定价，相当于IPO。进入存量市场后，较好的地段已是二手房的天下，二手房定价模式则是后顾式定价，从集中到分散，从少数开发商到无数购房者，从单因素到多因素。

  在增量市场大逞其威的新盘垄断权和营销手段，此时已无用武之地。人们在购房时，更看重物业管理、服务质量、居住人群、租金回报等等，而这些因素的确定和发挥作用，则是“魔鬼在于细节”。在“人民战争”的汪洋大海之中，个体只能随波逐流，即使是大户！

  “头雁”消失，定价权归于市场上的千家万户，房价雁行模式将进化为繁星模式。彼时，极目天舒，点点繁星缀满无垠而自由的夜空，仿佛人们深邃的眼睛和释然的面孔。