现售试点意在为房产开发去杠杆

深圳商报 2016-05-04 11:29:30
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据本报今天A4版报道,深圳市土地房产交易中心最近挂出的一宗商住地块,被确认为商品房现售试点项目。也就是说,该地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物将不得提前预售,而要在取得不动产权证书后以现售形式对外销售。 为了稳定楼市,深圳已推出了多项堪称严厉的调控政策,比如非本市户籍居民的购房资格,从连续缴纳社

据本报今天A4版报道,深圳市土地房产交易中心最近挂出的一宗商住地块,被确认为商品房现售试点项目。也就是说,该地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物将不得提前预售,而要在取得不动产权证书后以现售形式对外销售。

为了稳定楼市,深圳已推出了多项堪称严厉的调控政策,比如非本市户籍居民的购房资格,从连续缴纳社保1年提高到3年以及严控首付贷等。如果说前段时间的调控是在需求端发力、给购房去杠杆,那么现售制就是在供给端发力,给房产开发去杠杆。

杠杆比率太高被认为是深圳楼价飞涨的元凶之一。首付贷及形形色色的相关产品说到底就是给买房加杠杆,让拿不出首付的人也加入买房队伍,给炒房者炒更多房提供了资金便利。一旦买房者多了, 房价自然从看涨变成真涨了。有数据指,截至2015年底,深圳个人住房贷款余额超过7000亿元,余额比北京和上海还要高,而深圳的存量商品房和保障房不及北京和上海的一半。

可见,要给楼市降温必须要去杠杆,但预售制给开发端的加杠杆作用同样值得重视。众所周知,预售制就是买期房,没有交房子,但购房者已先交了一部分钱。由此,开发商就算实力不够,也可以借助提前支付的购房款撬动大项目。当年,这项效仿香港楼市的销售制度,在资金紧张、金融市场不发达的年代发挥过大作用,但随着时间的推移,其弊端也越来越明显。最大的问题就是带来巨大的杠杆效应,导致房地产行业狂飙式扩张。

根据国家统计局2015年的房企到位资金数据分析,目前房企开发资金一般由自有资金、贷款、预售款组成,其中预售款约占四成左右。而据国家统计局2012年的相关数据显示,当时定金及预收款和个人按揭贷款,占到房地产开发资金的30%以上,形成与房企自有资金、银行借款三分天下的局面。可见,这些年杠杆比例还在走高。

房产开发杠杆率太高,同样会推高楼价。由于资金使用成本太低,开发商往往不惜财力竞拍土地,使得“地王”频出,地价不断创出新高。地价是房价构成的大头,“面粉”贵了,做出来的“面包”当然越来越贵。就拿深圳试点现售项目的所在地龙华片区来说,2013年该片区“地王”的楼面价为1.4万元/平方米,项目开盘后楼价进入4字头;2014年“地王”楼面价为2.5万元/平方米,眼下房价陆续进入5字头甚至6字头。最终,买房者成为疯狂拿地游戏的受害者。当然,房价一旦下行,中小开发商也往往因资金链的紧绷断裂而自食苦果。

由此,深圳推出现售制的意图就很明显了。现售制将提高开发商的资金成本,同时还将拉长开发周期,导致囤地风险提升,开发商必须更为审慎。当然,也有观点认为,现售制未必能降房价,原因是,资金成本的提高最终仍将体现在房价中;对自有资金要求太高将限制开发能力,供应减少也将导致楼价上涨。

其实,早在2012年,一则住建部正在研究“取消商品房预售制”的传言,引起预售制当存当废的争议。深圳为什么会突然出手?根据某机构近日发布的4月份房地产百城价格指数报告显示,推出楼市新政一月有余的深圳,已不在环比涨幅前十行列,而且楼价涨幅也出现明显收缩。显然,深圳希望抓住遏制势头的良机,因而在此关键时候再出一拳。选择在热点地区进行试点,不失为一种有益的探索。既然预售制有诸多问题,那么试试现售制,总比不试要好。

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