地产项目风险频出 重庆信托如何破解产品逾期难题?

《投资者网》汤巾

编辑 胡珊

随着国内房企债务危机逐渐浮出水面，房地产类信托违约风险频频冲击着投资者的神经。

据资料不完全统计，2022年1-6月信托产品违约规模总计658.71亿元，违约产品数量共104起。其中，房地产信托违约金额达539.02亿元，规模占比达到81.83%，房地产企业违约成为重灾区。

有业内人士认为，信托业强监管下，房地产依然是敏感业务领域。房地产信托的业务风险与房地产行业景气度密切相关，去年以来房地产行业深度调整出现了大量违约，房地产信托也受到了较为突出的风险冲击，风险项目增多。

一些信托公司也因房企债务爆雷受到波及。重庆国际信托股份有限公司（下称“重庆信托”）在过往崛起过程中，曾因较为显眼的房地产业务而引发业界的讨论。近年来，该公司陆续曝出多起产品延期事件，涉及多家房地产公司地产项目，后续如何解决相关项目违约问题、保障投资者利益，也受到市场颇多关注。

为此，《投资者网》与重庆信托联系交流，获得一些回复。

多起产品延期曝光

当下，在复杂的外部环境影响下，不时曝出的信托项目违约风险考验着投资者的心脏。重庆信托近来也因出现项目延期情况，被卷入舆论漩涡。

据悉，某地产（集团）公司旗下公司和重庆信托合作的重庆信托-鑫虹1号项目，现存续3期信托，其中第六期信托成立于2021年2月26日，到期日为2022年2月26日，但到期未能兑付，随后重庆公司发布公告称展期16个月。

重庆信托对《投资者网》表示，受国家调控政策以及房地产行业疲软影响，借款人和担保人均未能在借款到期日前及时偿付信托贷款的剩余本息，致使本信托产品无法按时兑付。公司目前正与借款人和担保人积极对接，尽一切可能化解风险，后续进展将及时向信托受益人公告、披露。

信托持有人给出的信息显示，截至2022年4月30日，债务人未能足额偿还第五期信托项下借款本息及第一期信托项下应付利息，债务人逾期行为已构成实质违约。

对此，重庆信托对《投资者网》表示，地产公司出现的问题，对整个国民经济都造成了一定影响。但作为一家有着丰富经验和足够实力的信托公司，重庆信托有信心也有能力去应对市场变化。目前，重庆信托正采取各种措施，包括但不限于和部分抵押物的意向收购方积极磋商，以就交易及还款条件达成一致；向AMC、地方国资、外资基金等机构积极推介债权及底层资产等。“作为受托人，我公司必将忠实地为委托人和受益人服务，始终站在受益人的立场上处理相关事务，始终追求受益人的利益最大化。一旦有进展，我公司将向受益人及时披露。”

另据了解，“重庆信托·宁波福润信托计划”项目也发生违约。该信托规模4亿，分期发行，融资主体为：宁波江北鼎豪汇鸿商贸有限公司（实际融资人为恒威集团）。公告显示，今年5月19日到期的1亿元本金及相应利息将违约，项目风险化解时间预计需要18个月。

对于此项目的风险评估问题，重庆信托对《投资者网》解释称，“我公司作为受托人，在项目成立之前，已落实本信托计划约定的全部风险控制措施。之所以出现风险，其中有融资人、担保人的因素，也有市场因素。”

重庆信托同时表示，已于5月19日向受益人出具了《临时公告》，公告了信托计划终止后，资产的后续处置拟按如下步骤实施：首先，拟进行申请强制执行。借款人或担保人如能在6月底前偿还部分款项、且恒投置业能复工并能进入正常销售轨道，受托人将视情况决定是否拟暂缓或中止申请强制执行程序，以及是否与借款人、担保人达成和解等。否则，受托人将继续申请强制执行程序以实现债权和担保权利。其次，强制执行过程中，受托人将继续与前期联络的AMC及其他地产公司联系并尝试进行债权转让。如果没有意向受让方，或债权转让将导致损失过大，则拟进行司法拍卖处置。

成为地产公司“难友”

此外，重庆信托还卷入另一起地产公司违约风暴中。

2020年3月10日,重庆信托与一家地产公司旗下汽车项目签署了《信托借款合同》，约定重庆信托向该汽车项目发放贷款金额为24亿元。由相关地产（集团）公司或相关人员分别提供保证担保。

借款全部到期后该汽车项目未按《信托借款合同》约定向重庆信托履行还本付息的义务，担保人亦未履行担保义务。重庆信托向重庆市公证处提起申请，要求签发《执行证书》。随后重庆信托向重庆市第五中级人民法院申请强制执行。本息兑付日为2021年8月23日，截至9月末，本期应偿付重庆信托的本息金额为21.86亿元。

据报道，重庆信托从2020年3月份开始大量发行鹏锐系列产品，资金分别用于相关地产项目，信托期限最短是9个月，预期收益7%-7.4%。

对于上述违约项目的处理问题，重庆信托告诉《投资者网》，相关地产项目公司已经处置完毕。重庆信托·晋阳1号集合资金信托计划存续规模21.21亿元，部分期次（规模16.61亿元）已统一展期至2022年12月4日，公司已按信托合同约定向受益人进行了披露。同时，重庆信托已于2022年4月11日向重庆市第五中级人民法院递交强制执行申请书，重庆五中院已立案，公司也正在积极寻求潜在受让方。

重庆信托还表示，相关地产集团也正与其沟通磋商，希望剥离该地产集团太原公司股权，通过该地产集团太原公司后续开发贷、项目销售、以房抵债等方式实现信托债权本息的退出，后续不排除与该地产集团达成执行和解的可能。

恒大项目仍在处置

对市场密切关注的恒大集团爆雷问题，余震仍在继续。

据报道，今年3月，恒大集团陆续与多家信托公司签署协议，将部分项目剥离给信托公司，信托公司将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，恒大有行使回购股权的权利。其中，重庆信托也在与恒大地产集团就所涉多个项目股权剥离进行协商。

对于重庆信托是否将接盘恒大集团部分项目的运营，以及目前是否有具体方案和进展，重庆信托对《投资者网》表示，“恒大地产集团债务危机爆发以来，重庆信托作为各恒大系列信托计划的受托人，以最大程度维护受益人利益为目标，采取了书面及实地催收、进一步收紧监管尺度、严格审查项目公司治理和资金运用、积极推动项目处置等措施。”

该公司称，“按照将底层项目从恒大地产集团剥离、尽快盘活项目销售建设的思路，我公司与恒大地产集团及其区域公司、各项目属地政府进行了多轮磋商谈判。目前重庆信托与恒大地产集团已就双方协商的一揽子合作方案（即将底层项目从恒大地产集团剥离）达成一致，公司正与恒大区域公司及属地政府就各项目具体处置方案进行谈判，各项目的处置正按计划推进。如有进展，我公司将向受益人及时披露。”

《投资者网》还注意到，据2021年年报，在重庆信托前五名自营贷款中，恒大园林集团有限公司占贷款总额的比例达55.87%。年报还显示，重庆信托与恒大园林集团有限公司、恒大地产集团有限公司等发生合同纠纷案，涉案金额10亿元。

数据来源：重庆信托2021年年报

重庆信托对此解释称：“我公司存续自营贷款总规模较低（存续总规模18.64亿元）。该笔贷款目前主要的问题是恒大集团整体债务危机带来的流动性风险。我公司已就该笔贷款向人民法院提起司法诉讼，申请采取司法方式处置抵押物。司法处置需要一定的程序和时间，短期内会减少公司的利息收入，但对公司未来业绩的整体影响不大。需要特别说明的是，该笔贷款有足值的抵押物，但不存在终极风险。”

房地产收缩后如何转型

重庆信托成立于1984年10月，于2001年启动改制重组。在先后五轮增资后，目前公司的注册资本金达150亿元，为全行业最高。

年报显示，2021年，公司实现营业收入77.42亿元，同比增长0.63%；归属母公司的净利润20.52亿元，同比减少27.56%；实现信托业务收入133.66亿元、净利润116.64亿元。截至2021年末，公司信托资产总额为2011.39亿元，净资产为282.93亿元。

拉长时间来看，重庆信托近十年还是实现了较快的发展速度，2011年其营业收入和归母净利润分别仅为12亿元和7.9亿元。

而房地产业务在其发展过程中的重要贡献也不可忽视。从年报披露的信托资产运用与分布表来看，2012年重庆信托房地产业务规模为84.6亿元，占比13.27%；2013年两个数字分别猛增至287.8亿元、22.78%；2014年继续攀升至439亿元，占比29.13%，房地产位居资金投向之首。此后房地产业务规模及占比逐渐回落，2017年规模及占比分别为163.9亿元、8.71%。随后几年有所反弹，2021年规模及占比分别为217亿元、10.79%。

数据来源：重庆信托2021年年报

重庆信托过往在房地产领域投入较大还是在市场上留下了较强的印象。在国内房企雷声频响的情况下，侧重房地产业务的信托公司难免承受更大“内伤”。同时，在“房住不炒”的监管要求下，重庆信托如何化解房地产业务风险、未来转型之路怎么走，也是亟待解答的问题。

今年4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，“金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。”

对此，重庆信托向《投资者网》表示，坚决拥护上层的决定，坚定不移地执行各项监管政策，积极落实“两压一降”目标，不断加速转型、回归本源，在进一步严格各项风控措施的同时，积极拥抱行业发展趋势，推动公司及产品朝净值化、工具化、绿色化、科技化方向发展。（思维财经出品）■

文章转载自：投资者网