同一个小区,二手房的价格为什么差那么多?

桂林搜狐焦点 2019-07-30 09:56:14
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毕竟淘到个好房子或卖出个好价格,差的可是几万甚至几十万人民币啊!

来源:诸葛找房 

酒肉朋友听说你在某小区有套房,礼貌性的来了句商业吹捧“哎呦,这小区可以啊,房价涨到了好几万吧!”

你心中暗喜,但还是面无表情的矜持的回复一句:“自己住自己住,涨多少和我没关系。”

接着马上回家偷偷打开APP,查了查自己小区的房产价格。

结果发现不对啊,同一个小区,怎么有卖7万有卖5万的,这片的房子到底值多少钱啊?

民谚云:“十年能学成秀才,十年学不成买卖。”

这简单的一买一卖中,可是有着大学问,而我们平常交易额最大的商品房产,就有着最大的学问。

即便在同一个小区,二手房的价格也可能相差几万,这其中的虚实表理,值得我们好好研究一番。以后买卖二手房的时候,也可以注意到更多东西。

毕竟淘到个好房子或卖出个好价格,差的可是几万甚至几十万人民币啊!

得房率不同

所谓得房率,即实际使用面积/建筑面积,就是你实际享用的面积比上你掏钱买的面积。在其他条件差不多的情况下,得房率越高,房子越划算。

即便是在同一个小区,不同的房子得房率也不一样。

一般来说,得房率受两个方面影响,一是公摊面积,二是开发商偷面积。

公摊好理解,公摊越大,得房率越低。

但偷面积就各式各样了,有的房子110平能给你偷出130的5房出来,得房率高达120%。

什么叫偷面积呢?就是开发商在不违反《建筑工程面积计算规范》的情况下,想方设法多弄出一些你不用掏钱的面积。

一来,地方对报建小区的容积率有规定,开发商这样可以在不超出容积率的情况下多建些面积,就能适度提高单价增加利润;二来,这样可以让购房者感觉捡到大便宜,利于出售。

我所见过的偷面积方法大体有这八种:

1. 报建入户花园,实际做房间

2. 报建设备台(就是放空调外机的那玩意),实际并入房间

3. 报建多个阳台,实际将部分并入房间

4. 做飘窗,不计面积

5. 做露台,不计面积

6. 私享独立电梯厅

7. 加建夹层或阁楼

8. 加建地下室

独立电梯厅:

退台露台:

当然,还有些偷面积的方法直接是违反规范的,比如先做天井、凹槽或透空等穿透空间,然后封上使用,俗称“倒板”。

目前来说,只要没有大规模的举报,“倒板”倒成功了也可以正常用,只是拆迁的时候不算面积。

以上这些面积,房本里都是不能完全体现出来的,比如按某些地区规定,房本上的入户花园区域可能只计入了一部分面积,这样实际的使用面积就比房本上的大。

那么在二手房交易的时候,根据得房率不同,单价也就会不一样。

比如中介收你二手房的时候,告诉你同小区老李家的房子只卖1万,你怎么能卖1万2呢?

你当即掏出卷尺,用祖传的手法把家里所有能用的面积量了一遍,告诉中介:“这房子得房率可比老李家高出两成啊!”

楼层、朝向、装修、户型等

关于楼层,顶层和底层一般卖不上价,砍价的时候也可以以楼层为由让对方降价。

据我们对多位住顶层与底层的小伙伴的采访,顶层即便所谓的隔热层防雨层做得再好,难免会出现夏天热,雨季吵的现象,底层则一般有采光差,不安静,蚊虫多等弊端。

关于朝向,南向比北向要贵,一方面,九年义务教育告诉我们我国的太阳在南面,南边有更充足的光照,另一方面,我国北方的冬天有凛冽的西北风,朝北的话贼冷。

关于装修,卖家装修成本肯定是分摊到二手房价里的,然后有些“失误”的装修,买家也可以借此作为杀价理由。

比如下图这个自制“假”飘窗,乍一看的确是增添了几分现代住宅的飘窗气息,但仔细一瞧便发现这样做其实牺牲了很大的采光面。

关于户型,一般有以下几种不利的户型设计会影响价格,供大家参考:

◈ 1. 浪费面积

许多户型设计出来的一些区域,非常鸡肋。

比如下图这个狭长的走道,除了可以贴几张周杰伦的海报,没有任何功能性的作用,但是,你仍要为之掏钱。

◈ 2. 区间安排不合理

比如,有些户型的客餐厅区域做得巨大,比剩下所有区域加起来还大不少,如果不是豪宅而是功能性的正常户型,超大的客餐厅真没啥必要:

再比如,有些户型的厨房做的巨大。又不是开餐馆,这也没啥必要:

这些不利的地方,都是买家可以和房东砍价的地方。

◈ 3.不规则户型

一些边边角角非常多的户型,看起来标新立异艺术感十足。

但实际使用起来不仅利用率低,一些正常的家具更是不好摆放。

◈ 4.动线交叉

这几年置业顾问有个词必挂在嘴边,就是“动静分离”。但其实呢,大家都是一百多平方的房子,动静哪有那么明显,主要还是动线要合理。

比如下图中次卧B的人要想去趟洗手间,得穿越整个客厅和餐厅,比如主卧的人要想去个阳台,得穿过客餐厅和次卧。这种动线布局,就很麻烦:

一言以蔽之,楼层、朝向、装修、户型、景观等等,都是可以决定二手房价格的重要因素,全面细致的考察,更加能对一套房子的价值有着合理的判断。

税费与其他费用

这个说的就比较多了,我们在二手房交易中听到最多的一个词叫“满五唯一”,即取得房产证满五年,且为家庭唯一住房。

有“满五唯一”条件的房子,对卖方的个人所得税是免征的。这就意味着,如果没有达到这个条件,卖家往往会把税费转嫁到买家身上去,因而提高价格。

若是房子连两年都没满,卖家还要交买卖房子差价的5.8%的增值税,这部分费用卖家同样会转到房价上去,使价格更贵。这也就是许多房源要标注“满二”的原因。

再就是手续费,即便房子除了业主以外一切都一样,手续费也会不同。

有的业主是全款买的房或贷款还清的房,你只需把房款、税费和中介费这些该交的费用交齐就行了,就算你是按揭买他的房,也只需去银行走正常的贷款流程即可。

但有的业主是贷款还没有还清的房,这时业主就要全款向银行进行赎楼,显然业主是不愿意掏这大几百万的,那么约定俗成的操作是第三方金融公司借出一笔短期的钱,就是我们俗称的“过桥费”。

无论是赎楼服务费还是过桥费,都是买家承担,而且过桥的利息可不低,通常可以达到房屋成交额的1%。

最后,如果业主的房子被赠予的或继承他人的,办理过户的时候还要缴纳20%的个税,这种“隐藏税费”,断不可忽视。 

所以,非满五唯一的房一般贵一些,卖家转嫁了一部分价格给买家;全款二手房也可以比贷款二手房卖得贵一些,因为买家不用出那么多其他费用;赠予和继承房卖得便宜一些,因为买家要多交税。

总之,税费细节,一定要问清楚,这关乎到卖家有没有将成本转嫁给买家,买家需不需要多付不必要款项等等。

小区性质

根据小区的调性不同,同一小区的不同面积价位也会不一样。

比如,定位为高档小区的地方,刚需户型一般买的人少。因为沉重的物业费和高档配套的溢价,使得真刚需们完全买不起,但有钱人又看不上刚需户型,要买肯定买大的。最后的结果就是,高档小区的小户型一般相对便宜。

同理,在刚需片区,大户型往往就不那么容易卖了。原因也一样,有钱人看不上,穷人买不起。结果就是,刚需小区的大户型相对便宜了。

这里可以推演出两个结论。

一是别在刚需区买豪宅,也别在豪宅区买刚需,因为未来不好转手。

二是可以反其道而行之,偏偏在刚里挑豪,豪里挑刚,不过要等到业主实在难以出手,价格降到一定程度,才可抓住机会出手收之。有点赌时机的感觉。

业主挂牌策略和自身境况

一千个业主就是一千个哈姆雷特,你永远不知道他在想什么。

有的业主喜欢温水煮蛙,稍微把挂牌价提高那么一点点,然后让买家一点一点砍。这么煮着煮着价格就低了不少,买家掐指一算觉得自己捡了个大便宜,就匆匆成交了。

有的业主喜欢欲擒故纵,把挂牌价标的非常高,最后放出个差距比较大的底价让买家大吃一惊,开心成交。

就和缅甸买翡翠一样,商家报价1万6,你一眼识破真假怒砍到280就地拿下,心里还美滋滋自以为慧眼如炬,其实说不定那块石头就值20。

有的业主确实是手头急需用钱,放个诚心价格赶紧变现,也就是我们俗称的笋盘。

有的业主只是想试探市场,挂个高价看看市场什么反应,好做进一步决策。

...

总之,淘二手房时,你看到的价格绝对不是业主的底价,中介描述的业主抛房原因也一般也与真实情况有所出入,买家卖家间的心理博弈,必须得好好下点功夫。

当你自以为淘到一个价廉物美的二手房时候,你买的可能是个得房率低、业主挂高卖低、户型漏洞百出、卖家还得交一大堆税的“伪笋盘”。

当你自以为房子卖了个好价格,比同小区其他房子单价高不少的时候,你的房子可能是个实用面积巨大、景观无可挑剔、户型天衣无缝、价格就该高于周边的“黄金钻石盘”。

关于二手房买卖,一定得多研究研究,毕竟鲁迅曾经说过:“凡事总须研究,才会明白。”

一般鲁迅出场,话都是编的。但这句话,他老人家是真说过。

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