预售将落幕? 中国地产业大考来临

深圳有关部门的一纸说明，拉开了我国商品房预售制度改革的大幕。

5月3日，深圳规划和国土资源委员会(下称“深圳规土委”)在官方微博上发布了一则《我市开展商品房现售试点工作》的说明。这则说明写道：为深化改革，进一步规范房地产市场，深圳市在全国范围内率先探索商品房预售制度改革，开展商品房现售试点。

值得注意的是，上述试点有着住房和城乡建设部、广东省政府的合作作为背书。这意味着一旦深圳试点取得成效、形成一定模式，或将向其他有条件的城市推行。

实行了22年之久的商品房预售制度如若改变，将对中国内地房地产行业带来地震式的洗牌效果。

预售制度改革启幕

深圳规土委称，在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。但在实践中，也出现了一些问题，例如“货不对板”、“虚假宣传”、“质量瑕疵”等，甚至有开发企业因资金链断裂导致项目烂尾，损害购房人的合法权益，影响了社会稳定。

出于促进房地产市场健康有序发展的目的，深圳出台了商品房现售的试点工作。

但这并不是深圳的单一行动，该项试点工作有更为深厚的背景。深圳规土委称，此次商品房现售试点是根据《住房和城乡建设部 广东省人民政府共同推进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》(下称《协议》)开展商品房预售制度改革的有关规定，按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求推出的。

《排名前列财经日报》记者查询发现，《协议》是广东省政府与住房和城乡建设部在2015年4月8日签署的。根据协议，双方将以部省合作的方式，共同推进城乡规划、新型城镇化规划建设、绿色建设体系、住房制度、现代建造、行政管理等方面的改革，将广东建成国家城乡规划建设体制改革试点省，努力为全国住房城乡建设改革和发展创造经验。

由此不难看出，深圳试点商品房现售，其目的是为全国的商品房制度改革提供先试先行的经验。

广东省住房和城乡建设厅一位不愿透露姓名的官员对《排名前列财经日报》记者表示，深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革确有其事，且仅有深圳一个城市作为试点。不过，由于方案仍在制定中，因此住建厅目前尚不清楚此项改革的具体内容。

从历史的角度来看，商品房预售制度降低了房地产开发的门槛，是中国房地产市场飞速发展的重要推动力。但经过20多年的发展，房地产市场整体上已趋于饱和、成熟，去库存成为当下最紧迫的任务，以加快商品房供应为目的的预售制度到了需要改变的时候。

在预售制度之下，很多开发商强调“快周转”，一个项目从拿地到预售，最短的只需5~6个月，多数保持在8~10个月之间。但换成现售制度，从拿地到销售的周期将延长至3年左右，甚至更久。换言之，同样一笔资金，在预售制度之下3年可以做3个项目，获取3个项目的利润，但在现售制度之下只能做1个项目，少了2个项目的利润。

哪些相关配套需要同时启动

“我委将对试点项目进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。” 深圳规土委称，目前，深圳市仍按照国家和省市商品房预售制度的相关规定开展商品房预售审批工作。

深圳市房地产研究中心主任王锋对《排名前列财经日报》记者表示：现售制度能不能推广，还得看试点的效果。但就目前深圳房地产市场的现状来看，供求关系紧张，供应效率更为重要，要及时满足市场需求，而现售制度会放缓供应节奏，影响供需关系。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受《排名前列财经日报》记者采访时也表示，深圳试点商品房预售制度改革是决策者从规范市场的角度出发，是为了更好地保护购房者利益，让市场更加透明。“一个成熟的市场应该逐步走向现房，并且从毛坯房走向成品房，只是这中间有个过程，国家要一步步往前推。不过，在推进的过程中要密切注意供求关系，若供不应求的矛盾加剧，会造成短时的市场波动从而影响房价。”

在某机构研究院智库中心研究总监严跃进看来，一线城市及热点二线城市未来都应该会逐渐从预售制度转变为现售制度。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，短期内，商品房现售制度不太可能会全面推广，“这项制度涉及的面太广，是一项庞大的系统工程，落地需要较长时间”。

商品房现售试点的启动，大量的相关配套政策与细则也需同时进行。

比如，对于开发商来说，如何加快各项报批审核，如何获得更为便捷的融资渠道、成本更加低廉的资金，颇为重要。

一名房地产观察人士甚至表示：“现房现售还需要具备相应的政策环境，就是政府的各项报批审核要简化流程、加快进程，不然会把开发商给拖死。”

而另一方面，不少实行商品房现售制度的国家与地区都有较为完善的融资体系，尤其是REITs，融资成本相对较低。相比之下，中国内地的开发商融资渠道相对更少，主要以贷款、债券、信托为主，REITs才刚刚起步，融资成本也更高。

“(比如)怎么保证开发商不出现资金链断裂的问题。卖期房的话资金马上可以回收，但改为现房(销售)后这一年多时间不仅无法回收资金，还需要更多的投入，这对房企的要求更高。”顾云昌分析。

预售资金的成本全部由购房者承担，按照开盘到交付2年、预售资金年化利率5%计算，利息约2亿元。换句话说，预售制度为开发商提供了免费的22亿元流动资金，同时能提前锁定利润，将回笼的资金用于其他项目开发。

行业或重新洗牌，成本会否转嫁给购房者

一旦商品房现售制度在部分地区推行，该地区的行业格局重新洗牌将是大概率事件。如果真的要放到全国范围，影响则更为深远。

商品房现售制度与预售制度的较大区别就在于，资金门槛会被大大抬高，多数资金实力较弱的中小开发商将被挡在门外。

以往，受益于预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者预付的房款，即可实现“空手套白狼”的经营模式。

一般来说，房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金(下称“预售资金”)，其中，自有资金、预售资金的规模相当，各占总资金的四成左右。

来看一组国家统计局的数据：2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，其中，国内贷款20214亿元，利用外资297亿元，自筹资金49038亿元，其他资金55655亿元。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，个人按揭贷款16662亿元。定金、预收款、个人按揭贷款就是预售资金，共49182亿元，占所有到位资金的39.3%。自有资金占39.2%，国内贷款占16.1%。

举例来说，如果一个项目的总投资是50亿元，开发商一般只需要有20亿元自有资金、10亿元借贷及融资作为启动资金，剩余的20亿元来自预售资金。而这笔预售资金的成本全部由购房者承担，按照开盘到交付2年、预售资金年化利率5%计算，利息约2亿元。换句话说，预售制度为开发商提供了免费的22亿元流动资金，同时能提前锁定利润，将回笼的资金用于其他项目开发。

若实行商品房现售制度，开发商将失去巨额的预售资金的支持，转而要占用自己的流动资金或通过其他融资方式获取资金。

“现售制度之下，开发商的负债将会进一步提高，同时，银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。从这个角度来说，资金实力雄厚的房企更有机会进入商品房现售市场。”严跃进表示。

一位开发商人士也对《排名前列财经日报》记者坦言，如果现售制度全面推广，将加速行业洗牌。目前土地已经越来越难获取，现售制度会进一步抬高门槛，中小房企日子将越来越难过。

现售制度还将降低开发商挣钱的速度。过去在预售制度之下，很多开发商强调“快周转”，一个项目从拿地到预售，最短的只需5~6个月，多数保持在8~10个月之间。但换成现售制度，从拿地到销售的周期将延长至3年左右，甚至更久。换言之，同样一笔资金，在预售制度之下3年可以做3个项目，获取3个项目的利润，但在现售制度之下只能做1个项目，少了2个项目的利润。

长远来看，现售制度对房价的影响则有待观察。一方面，现售制度将减少土地市场的竞争，维持土地价格的相对平稳，降低开发商的拿地成本;另一方面，现售制度拉长开发周期，抬高资金成本，最终或许将转嫁给购房者。